Il bilocale di periferia ha battuto Palazzo Mezzanotte, il tempio della finanza in Piazza Affari. È questo uno dei paradossi della crisi finanziaria. La capitalizzazione delle oltre 300 società quotate a Milano, infatti, si è ormai ridotta a 272 miliardi, meno del patrimonio residenziale di una città come Milano. Le case delle tante famiglie Brambilla - prezzo medio 4.522 euro al metro quadro - insieme valgono ora 317 miliardi di euro, secondo un'elaborazione del Sole 24 Ore su dati del Catasto e della Borsa Immobiliare della Camera di Commercio di Milano. In dieci anni il prezzo delle abitazioni è raddoppiato (+119%) nonostante le leggere flessioni degli ultimi mesi. Quello della Borsa è sceso ai livelli di metà anni Novanta.
La fuga dai mercati sta provocando situazioni difficilmente immaginabili un anno e mezzo fa con società che non valgono nemmeno il loro patrimonio immobiliare. Generali, ad esempio, in 17 
mesi ha visto scendere il suo valore da 33 a 10,43 euro per azione con una capitalizzazione che si è ridotta a 14,7 miliardi a fronte di un impero nel real estate da 23 miliardi. Ancora più eclatante è la situazione di Fondiaria Sai che ha una capitalizzazione di un miliardo e un patrimonio immobiliare di 2,1 miliardi (dati dell'ultimo bilancio disponibile a fine 2007). Ovviamente per una corretta analisi va anche considerato il debito finanziario delle società - 47 miliardi per Generali e 1,9 miliardi per Fonsai al 30 settembre - ma il confronto fra patrimonio immobiliare e valore dell'equity mostra comunque i nuovi rapporti di forza fra la tenuta del mattone e le quotazioni di Borsa delle attività finanziarie e industriali.
Banche
La situazione colpisce anche alcune banche, che in Borsa capitalizzano due volte il valore dei loro immobili. UniCredit, Intesa Sanpaolo e il Banco Popolare nei mesi scorsi hanno ceduto sul mercato una parte dei propri immobili attraverso il conferimento a dei fondi immobiliari riservati.
UniCredit ha scelto di cedere addirittura la sede di Piazza Cordusio a Milano valutata oltre 300 milioni di euro. Anche dopo queste operazioni, tuttavia, i due maggiori istituti italiani dovrebbero ancora possedere immobili per 4-5 miliardi ciascuno. In Borsa, però, l'istituto di Piazza Cordusio vale 10,9 miliardi e Ca de' Sass 17,1 miliardi. Monte dei Paschi di Siena, da parte sua, ha un patrimonio immobiliare di oltre due miliardi (considerando anche quello portato in dote da Antonveneta), ma in Borsa vale 4,5 miliardi, la metà di quanto pagato per rilevare l'istituto Veneto.
Proprio Mps, d'altra parte fornisce una prima chiave di lettura per leggere il rapporto fra valutazioni immobiliari e corsi azionari. L'istituto senese, infatti, da tempo lavora alla cessione degli immobili all'interno di un percorso che punta a migliorare la patrimonializzazione della banca, ma in questa fase, anche sul settore immobiliare, fare incontrare domanda ed offerta è difficile.
La seconda questione riguarda cosa può accadere in fase di default. «In Italia - fa osservare Riccardo Delli Santi, managing partner dello studio legale specializzato nel real estate DS&P - il divieto di patto commissorio fa sì che una banca per impossessarsi di un immobile dato in garanzia impieghi fra i 3 e i 5 anni: questo tempo ha un costo». E il costo si ripercuote sulla valutazione dell'immobile.
Succede così che l'unico immobile ad avere un valore certo, costante nel tempo, resti la casa di proprietà dei tanti signori Brambilla milanesi. Oggi in centro a Milano si può arrivare a spendere fino a 15-20 mila al metro quadro. L'osservatorio sulle residenze di lusso di Tirelli e Nomisma mostra come a Milano la richiesta per un'abitazione nel quadrilatero della moda abbia raggiunto gli 8 milioni di euro. Con la stessa cifra, in Borsa, si compra il 36% di un marchio storico come Pininfarina, il 35% della Lazio o il 20% di Gabetti. Ma si può diventare azionisti di peso anche di diverse società dell'S&P Mib: con 8 milioni di euro si compra il 5,4% di Seat Pagine Gialle, il 3% del gruppo L'Espresso e l'1% di Pirelli.
IL CONFRONTO
317 miliardi
Valore delle case milanesi
Secondo una elaborazione del Sole 24 Ore su dati del Catasto, del Borsino immobiliare e della Camera di commercio di Milano, il valore degli immobili residenziali di Milano si aggira sui 317 miliardi di euro a fronte dei 272 miliardi di euro della capitalizzazione di Piazza Affari. Solo a fine 2008 il valore di mercato delle società quotate sul listino di Milano era ancora di 374 miliardi e a fine gennaio di 356 miliardi di euro
70,5 milioni
I metri quadrati
I 70,5 milioni di metri quadrati degli immobili residenziali di Milano hanno un prezzo medio di circa 4,500 euro
