In spiaggia, sotto l'ombrellone, o in montagna, tra una sorgente e un rifugio, non fa differenza. A molti vacanzieri, a spasso per l'Italia in questa estate 2009, starà venendo in mente l'idea di unire l'utile al dilettevole. Di dare uno sguardo, tra un'escursione o un aperitivo lungo la costa, alle quotazioni immobiliari a caccia di un buon investimento. Pensando, magari, di ricorrere al caro vecchio mattone, approfittando dell'attuale fase di stallo o di discesa delle quotazioni, per ripagare una parte dei soldi persi in Borsa nel 2008 o, in ogni caso, per puntare su un cavallo alternativo ai titoli di Stato che da mesi ritoccano al ribasso i minimi storici.
Dal punto di vista finanziario, però, quanto di razionale c'è nell'acquisto di una seconda casa in questa fase? Proviamo a rispondere a questa domanda analizzando le variabili che di solito condizionano la scelta di un investimento immobiliare. Partendo dal prezzo. Gli operatori del settore concordano su un dato: rispetto ai valori degli immobili residenziali, in città è provincia, quelli delle località turistiche hanno subito nell'ultimo anno un calo più contenuto. Se i primi nel 2008, secondo le elaborazioni di Tecnocasa (vedi grafico), hanno subito una flessione media del 6,3%, i secondi hanno retto l'onda d'urto accusando un calo del 3,9 per cento. Tra le zone più colpite c'è la Liguria con cali dell'11,3% a Setri Levante e del 7,6% a Rapallo. In molti casi, però, i prezzi si sono mossi pochissimo o, come a Capri e Taormina, sono rimasti invariati. Mentre a Courmayeur (+4,2%) le quotazioni sono addirittura cresciute. Cosa significa? «Le località turistiche, in particolare quelle di pregio, hanno finora respinto la crisi dell'immobiliare – spiega Luca Dondi, analista di Nomisma, società di studi economici -. Questo perché, in genere, chi compra una seconda casa ricorre meno al mutuo e quindi ha risentito solo in minima parte della stretta creditizia che, invece, ha contribuito alla discesa dei prezzi nel mercato immobiliare principale. Ciò non significa, però, che non saranno esenti da una svalutazione in futuro. Il vero calo arriverà, con ritardo, ma arriverà comunque. Stimiamo che nel prossimo biennio le quotazioni delle località turistiche diminuiranno del 15 per cento». Sulla stessa lunghezza d'onda Guido Lodigiani dell'Ufficio studi Gabetti secondo cui nel prossimo anno il valore del “portafoglio di seconde case” degli italiani scenderà del 10 per cento.
Stando quindi, al fattore prezzi, chi compra ora non azzecca il timing vincente. Anzi. Anche analizzando la variabile della redditività delle locazioni, il turistico non sembra garantire performance ottimali. «In questo settore l'impatto è contenuto perché si affitta l'immobile solo per pochi mesi – continua Lodigiani -. La montagna è da preferire perché offre una maggiore possibilità di destagionalizzare rispetto al mare ma, in ogni caso, il fattore redditività non gioca a favore di questi immobili».
Allora, quale è il consiglio per il turista/investitore italiano? «Al di là di scelte emotive – conclude Dondi - gli italiani interessati puramente alla seconda casa come forma di investimento dovrebbero individuare in questa estate l'immobile di interesse, per poi ripassare tra sei mesi quando troveranno senza dubbio prezzi migliori. E potranno fare un buon affare». Insomma, anche per il mattone vale l'insegnamento che si nasconde dietro la parola “crisi” scritta in cinese, composta di due caratteri: uno rappresenta il pericolo e l'altro l'opportunità.
