Con le risposte fornite dal l'ufficio legislativo dello Sviluppo economico alle domande poste dal «Sole 24 Ore» si comprende un po' meglio quale potrà essere l'applicazione concreta immaginata dal ministero per il Dm 37/08. Ma, rispetto a quanto operatori e professionisti avevano indicato in questi giorni, la questione dell'influenza della regolarità degli impianti sulla contrattazione immobiliare compie un passo indietro.
La prima lettura
A una prima lettura del provvedimento, infatti, si era temuto che l'obbligo di garanzia prescritto dall'articolo 13 del decreto comportasse un blocco quasi totale dei rogiti, in quanto l'esperienza quotidiana della contrattazione di fabbricati non nuovi insegna che le vendite si fanno per lo più «nello stato di fatto» in cui l'immobile si trova, quindi a prescindere dalla conformità degli impianti (che spesso per la verità non sono a norma).
Ma questo scenario era poi stato scongiurato in forza di diverse considerazioni. In particolare:
- l'obbligo di garanzia del decreto 37 altro non sarebbe che quello già previsto dall'articolo 1490 del Codice civile, ampiamente derogabile dai contraenti;
- la contrattazione immobiliare (quindi le garanzie che il venditore deve all'acquirente) non può essere influenzata da una norma di rango regolamentare, la quale non può prevalere su quanto dispone il Codice civile.
Si era quindi giunti alla conclusione che, a parte gli immobili venduti nuovi di fabbrica (ipotesi nella quale la conformità degli impianti è requisito scontato), negli altri casi il problema fosse consegnato alla contrattazione del caso concreto: il venditore "virtuoso" avrebbe garantito l'immobile a norma e avrebbe così potuto cercare di percepire un prezzo corrispondente al maggior livello qualitativo del bene venduto; il venditore che si fosse invece accontentato di posizionarsi in una fascia di mercato con minori pretese avrebbe potuto cercare un acquirente disposto a comprare l'immobile «nell'attuale stato di fatto». Con ribaltamento su quest'ultimo del problema della messa a norma.
L'indicazione del ministero
Nelle risposte che riportiamo qui accanto, l'ufficio legislativo del ministero dello Sviluppo economico svolge invece il seguente ragionamento:
- il decreto 37 richiede che il venditore garantisca la conformità degli impianti alle norme vigenti all'epoca in cui essi furono realizzati;
- l'obbligo di garanzia «non è mai derogabile» e «prescinde dal tempo della realizzazione degli impianti».
Questa posizione non appare condivisibile. A parte gli argomenti ricordati in precedenza (dei quali il ministero non fa cenno) la posizione dello Sviluppo economico comporta che, nella contrattazione quotidiana, ogni venditore, dal 27 marzo in poi dovrebbe:
- far analizzare lo stato degli impianti da un tecnico;
- affidarsi alle doti di indagine del tecnico nell'individuare l'epoca di costruzione o di ampliamento o di modificazione dell'impianto e nel determinare se lo stato attuale dell'impianto risponda alle norme tecniche vigenti all'epoca di tali interventi impiantistici;
- naturalmente farsi carico delle relative spese di indagine tecnica.
In altri termini, secondo l'ufficio legislativo dello Sviluppo economico l'acquirente non può in alcun caso esprimere la volontà di comprare il fabbricato a prescindere da tutte queste attività di verifica e quindi esimere il venditore dal compierle.
I punti critici
Un simile approccio appare impercorribile nella pratica contrattuale quotidiana. Inoltre, il ministero non sembra considerare che, se l'obbligo di garanzia è «sanzionato» (come spiegano le risposte) con un obbligo di risarcimento, non si può pretendere di rendere inderogabile la garanzia quando resta rinunciabile l'azione risarcitoria. È infatti implausibile pretendere che il venditore garantisca, quando l'acquirente può benissimo rinunciare ad agire in giudizio per il risarcimento.
Se, per orientare il contenuto dei contratti, si sceglie il sistema della nullità (ma ciò comunque non potrebbe accadere con un regolamento ministeriale), lo scopo perseguito dal legislatore viene senz'altro raggiunto, perché o c'è il contratto con il contenuto voluto dalla legge o non c'è nulla. Ma se si segue il sistema dalla garanzia e non quello della nullità, non si può pensare che la garanzia sia inderogabile, in quanto la «sanzione» del risarcimento presuppone che l'acquirente si attivi in giudizio, situazione che è nella sua completa disponibilità e che è tranquillamente rinunciabile.
