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LE VIE DELLA RIPRESA / Se il rischio è ancora di casa

di Robert Shiller

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29 Dicembre 2009

La volatilità del mercato immobiliare è un fenomeno noto da tempo, ma finora non era mai capitato che così tanti paesi ne fossero colpiti contemporaneamente. Il 2009 forse sarà ricordato come una pietra miliare, il momento che ha segnato l'avvento di una nuova era di volatilità.
Dal 2000 abbiamo assistito alle bolle speculative più grandi della storia per il mercato delle prime case. Dopo quell'anno, i prezzi delle abitazioni sono esplosi in Nordamerica, in Europa, in Asia e in vari altri punti del pianeta. I mercati hanno toccato l'apice nel 2007, poi, con l'inizio della crisi economica, in molti di questi paesi è cominciato un drastico calo. Sorprendentemente, in certe zone, nel 2009 i prezzi sono tornati a salire. Sembra che la storia non avrà mai fine.
Negli Stati Uniti, l'indice del mercato immobiliare S&P/Case-Shiller 10-City Home Price ha registrato il recupero più marcato dall'anno della sua creazione, nel 1987, con un aumento del 5% (il 15% su base annua) da aprile ad agosto 2009, dopo un calo del 7% (21% su base annua) fra dicembre 2008 e marzo 2009. Recentemente le case hanno ricominciato a salire anche in Australia, nel Regno Unito, a Hong Kong, in Corea del Sud, a Singapore e in Svezia, e in molti altri posti l'umore tende all'ottimismo.
I prezzi delle case salgono e scendono di continuo; dare un senso compiuto ai loro spostamenti forse è un'impresa impossibile e ci dovremo accontentare di comprendere questa loro volatilità. In un mercato speculativo volatile, dove la gente compra e vende in previsione di ulteriori movimenti dei prezzi, la storia conferma che è difficile spiegare tali movimenti, anche a posteriori: questo perché i saliscendi dei prezzi riflettono i mutamenti della psicologia dell'investitore, un fattore difficile da individuare, e le nuove informazioni, che possono essere indistinte e ambigue.
Questa impennata della volatilità sembra riflettere un atteggiamento nuovo e differente verso le case intese come patrimonio, un atteggiamento che si è diffuso in gran parte del mondo. Prima pensavamo che le case appartenessero alla stessa categoria delle automobili, cioè beni che si deprezzano e diventano obsoleti col tempo, sono costosi da mantenere e passano di moda, fino a quando non vengono rottamate e sostituite. Ora le concepiamo come la proprietà di una risorsa sempre più scarsa in un mondo in rapida crescita, con i prezzi che ogni giorno potenzialmente si impennano.
Normalmente si riteneva che il valore di una casa fosse dato prevalentemente dalla struttura, non dal terreno su cui sorge. Questa cosa potrebbe diventare sempre più vera a mano a mano che si diffondono i grandi condomini. In alcuni casi è effettivamente possibile accatastare 100 case una sull'altra. Con uno sfruttamento tanto intensivo dei terreni, i vincoli fisici (l'esaurimento del terreno disponibile per costruire) praticamente svaniscono. Questa tendenza di lungo periodo verso le case multifamiliari probabilmente continuerà, riducendo sempre di più l'importanza del terreno rispetto al valore della casa.
Ma le recenti bolle speculative in realtà hanno fatto crescere proprio il valore del terreno. Pur trattandosi di un fenomeno in gran parte temporaneo, ora tendiamo a concepire le case come terreno invece che come struttura. Gli economisti di solito calcolano il valore dei terreni urbani sottraendo dal prezzo della casa il costo stimato della costruzione, e quello che resta è il valore del terreno. Questo perché la vendita diretta di terreni nelle città è rara e spesso riguarda luoghi o circostanze insoliti e pertanto non rappresentativi del valore dei terreni su cui sorgono le abitazioni. La componente speculativa dei prezzi delle case dunque è attribuita a un'impennata dei prezzi dei terreni, anche se i prezzi dei terreni al di fuori delle aree urbane interessate dalla bolla sono molto più bassi.
Molte persone sembrano convinte che la crescita dei prezzi delle case sia dovuta alla crescente scarsità di terreni edificabili in un mondo limitato da una rapida crescita economica e da pesanti vincoli di risorse (simboleggiati dalla paura del riscaldamento globale). Queste persone vedono il recente scoppio della bolla immobiliare semplicemente come l'effetto di una temporanea crisi finanziaria, che i governi di tutto il mondo, apparentemente, stanno affrontando in modo aggressivo.
Questo atteggiamento forse ha giocato un ruolo nel recente rimbalzo dei prezzi delle case. Ma probabilmente è più esatto interpretare i saliscendi dei mercati immobiliari di tutto il mondo come un riflesso del nostro nuovo approccio alla casa come investimento.
Se è così, significa che la volatilità dei prezzi delle case dal 2000 in poi è stata il risultato di concezioni errate, non degli effetti della crescita economica globale, che prosegue da decenni a ritmi relativamente omogenei. Queste concezioni errate, a loro volta, hanno incoraggiato gli erogatori di mutui ad adottare pratiche approssimative e hanno spinto le Banche centrali a non prendere nessuna misura contro le bolle immobiliari che si stavano sviluppando.
  CONTINUA ...»

29 Dicembre 2009
© RIPRODUZIONE RISERVATA
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