Due modelli di struttura, uno riferito alla realizzazione di un edificio a torre, il secondo relativo a uno stabile in linea. Standardizzati nella scelta delle tipologie costruttive impiegate, ma estremamente flessibili nelle possibilità compositiva. Adatti a essere riproposti dal Sud al Nord dell'Italia, in zone climatiche, sismiche o normative differenti, e capaci di imprimere una spinta ai tempi di realizzazione delle operazioni di housing sociale. Soprattutto, in grado di generare risparmi dal 5 al 10% dei costi di investimento, a seconda delle variabili via via incontrate, grazie a un lavoro di ottimizzazione degli spazi, che pur mantiene invariate le superfici delle unità immobiliari a fronte di una riduzione complessiva dei metri quadri edificati; all'attenzione alla progettazione, per l'eliminazione del superfluo; alla costruzione di un dialogo fra imprese e committenti, per definire i bisogni reali da soddisfare.
È questo il risultato del progetto 10mila, il bando lanciato dalla Cdp Investimenti Sgr, con la collaborazione di InvestiRe e Fondazione Housing Sociale, per selezionare proposte progettuali, da parte dei costruttori, di modelli di realizzazione efficiente e a costi sostenibili. L'iniziativa, avviata nell'estate del 2014, è arrivata al traguardo pochi giorni fa: i risultati sono stati presentati a Milano nella seconda giornata di lavori, il 18 novembre, di Urbanpromo, evento di marketing e riflessione territoriale, organizzato da Inu e Urbit.
In tutto, alla prima fase di scouting del progetto 10mila, sono arrivate 38 proposte. Di queste ne sono state selezionate due: quelle avanzate dall'impresa Mangiavacchi Pedercini, con lo studio Beretta Associati e Mab Arquitectura, e quella del consorzio stabile Arcale, con lo studio Giorgieri. Di qui è partita una seconda fase di confronto fra aziende, progettisti e committenti, per arrivare - dati i requisiti di base da raggiungere - alla definizione dei due modelli e alla verifica dei costi, attraverso lo sviluppo di veri e propri progetti esecutivi.
“Si è trattato di un'esperienza importante, apripista in Italia e che guarda al futuro - commenta Andrea Sica, responsabile dell'area tecnica di InvestiRE sgr -. Nel settore del l'edilizia, specie in passato, quando i rendimenti erano elevati, non si è mai prestata attenzione alla possibilità di ottimizzare spazi e progetti. Ma realizzare housing sociale significa tenere sotto controllo i costi, per consentire a operazioni, che hanno rendimenti ridotti al minimo, di reggersi in piedi e camminare con le proprie gambe”. Non solo. “In questo processo - prosegue Sica - per noi era necessario essere certi di riuscire a ottenere risparmi senza strozzare le imprese e costringerle a ribassi iniqui. Lavorando ai due modelli, abbiamo dimostrato come sia possibile, a parità di costo unitario del lavoro, risparmiare”.
Il contenimento della spesa, infatti, si è ottenuto ottimizzando gli spazi, a partire da quelli tecnici e di servizio, visto che “analizzando le stesse realizzazioni di InvestiRE Sgr degli anni passati, ci si è resi conto che per 100 mq di superficie in vendita era necessario realizzarne almeno 160 mq fra locali tecnici, di servizio e accessori”. Si è agito inoltre sulla progettazione e sulla migliore scelta delle tecnologie costruttive, per eliminare il superfluo. Infine, il committente ha lavorato fianco a fianco imprese e progettisti, per mettere a fuoco in modo chiaro le esigenze ed evitare dispersioni di “energie”. “Tutti ruoli che non sono contrapposti o in concorrenza - aggiunge ancora Sica -, ma anzi devono dialogare per uno stesso risultato. A patto che il committente sia un soggetto capace e preparato”.
Grazie all'applicazione dei modelli del progetto 10mila, sarà possibile sbloccare progetti di housing che oggi, sulla carta, non hanno raggiunto un rendimento sufficiente per ottenere il cofinanziamento del Fondo Fia. “Ogni euro risparmiato - spiega Paola Delmonte, direttore responsabile Cdp Investimenti Sgr - si traduce nella possibilità di realizzare più alloggi”. I modelli, che saranno messi a disposizione di chi realizza in Italia social housing e saranno declinati presto all'interno di specifiche linee guida, verranno testati sul campo, con l'intervento diretto delle imprese che li hanno presentati, in un progetto in partenza a Merezzate. Dove, sull'orizzonte dei prossimi tre anni, InvestiRE e il Fondo Immobiliare di Lombardia, realizzeranno un intervento di housing sociale per la costruzione di oltre 600 unità abitative.
Nella seconda giornata di Urbanpromo, la Sgr del gruppo Cdp ha ricevuto infine a Milano il Premio Urbanistica nella sezione “Equilibrio degli interessi”, riconoscimento che riguarda la riqualificazione della ex caserma Guido Reni, di proprietà del fondo FIV gestito da Cdp investimenti. A ritirarlo è stato il direttore generale di Cdp investimenti, Marco Sangiorgio.
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