Emersione del nero e aumento dell’offerta, perché parte delle case vuote diventano disponibili sul mercato. Sono questi i due meriti che Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, individua nella decisione di introdurre la cedolare secca al 10% sui contratti di affitto transitori, ovvero i contratti di affitto di breve durata. Come risulta dal chiarimento di febbraio emesso dall’agenzia delle Entrate.

La novità riguarda le locazioni che durano da uno a 18 mesi stipulate nei capoluoghi di provincia e nelle aree metropolitane ad alta densità abitativa. Quindi i centri nei quali il mercato dell’affitto si deve rifare ai canoni minimi e massimi fissati dagli accordi locali. Un mondo che riguarda oggi, secondo alcune stime, circa 120mila alloggi. Si tratta di contratti che interessano gli studenti fuori sede, ma che potrebbero riguardare anche l’affitto turistico nei Comuni identificati per periodi superiori ai 30 giorni (restano quindi eslcusi gli affitti stile “AirB&b”) e i contratti di tre anni più due.

Ma la novità sottolinea anche l’attenzione del legislatore verso il settore, facendo ben sperare per il prossimo futuro.
«La cedolare secca dimezzata nei Comuni ad alta tensione abitativa, dove sono stati quindi sottoscritti gli accordi tra associazioni di proprietari e quelle degli inquilini - dice ancora Breglia - porta con sè un incremento importante nella stipula di nuovi contratti, che è un fenomeno decisamente interessante». Anche se, sottolinea sempre Breglia, il dato è un po’ drogato dato che una stessa abitazione viene affittata anche più volte durante l’anno.
«Il problema di cui soffre il mercato dell’affitto è che si riscontra poca offerta - continua - questi incentivi sono quindi positivi perché fanno muovere il mercato. Se c’è una reale convenienza fiscale conviene, infatti, affittare l’appartamento di proprietà, una seconda casa ereditata o acquistata per investimento, piuttosto che lasciarla vuota». Una casa vuota è solo un costo, sempre più elevato negli ultimi anni visti i rincari nelle imposte che gravano sui proprietari di seconde case.

In Italia ci sono oggi circa mezzo milione di case vuote, che possono finire sul mercato della vendita, ma anche nella locazione se diventa conveniente. E oggi secondo alcuni esperti di mercato lo sta diventando. Ci sono città nelle quali flussi turistici si incrociano a quelli degli studenti, come Milano, Roma, Torino, Venezia. Qui la domanda per gli affitti resta elevata e l’investimento immobiliare è tornato a essere interessante.

«Occorre incentivare l’investimento dei grandi operatori nel residenziale - dice Breglia - e rendere conveniente anche costruire case da affittare. È questo oggi il grande mercato europeo. In tutti i Paesi, salvo che in Italia, questo è un segnale interessante». Il trend si sta trasferendo, a fatica, anche nel nostro Paese, dove per esempio l’operatore australiano Lend Lease sta sottoscrivendo un accordo con Risanamento per l’area di Santa Giulia, accordo che riguarda uno sviluppo residenziale. Stesso discorso per Milanosesto, dove i fratelli Al Fawaz del gruppo saudita Alhokair hanno sottoscritto una joint venture con Bizzi & Partner per realizzare nuove abitazioni.
«Il rendimento è più basso di quello degli uffici ma la vacancy è quasi zero» conclude Breglia. nel dettaglio i grandi gestori immobiliari hanno la media della vacancy al 2% (fisiologica), mentre negli uffici la vacancy delle maggiori Sgr è sopra il 10%.

Meno positivo è Luca Dondi, direttore generale di Nomisma. «La cedolare secca al 10% interessa un numero di contratti sotto le 200mila unità - dice -, mentre il mercato degli affitti riguarda quattro milioni di famiglie. È comunque un segnale importante ridurre la fiscalità su una componente che ha avuto che negli ultimi anni un aggravio notevole. Significa andare incontro alle esigenze di mobilità breve e agli spostamenti legati al lavoro e ad altre motivazioni». Dondi sottolinea che questo sgravio,arrivato dopo una serie di segnali che andavano in senso opposto e che avevano ridotto l’appetibilità dell’investimento immobiliare per fini locativi, non è un’inversione di tendenza ma un piccolo gesto di attenzione.

Una fiscalità contenuta e un’aliquota Imu differenziata portano un vantaggio di reddivitità di circa sei decimi di punto. Se l’investimento immobiliare è interessante o meno dipende però anche dalla prospettiva dei valori. L’ultimo studio del portale idealista individua per il primo trimestre 2017 una discesa dei valori del mattone dell’1,3%. «Se i valori scendono, quello 0,6% di guadagno viene eroso - dice Dondi -. Penso che ci sia ancora una fase di cali dei valori, tuttavia meno intensa. Ma le dismissioni e gli Npl creeranno ancora pressione sul mercato. Ora ci si pone problema del credito, ma bisognerà porsi presto il problema dello smaltimento del sottostante».

In attesa che vengano rivisti gli accordi tra le associazioni di categoria in merito alle fasce di oscillazione dei canoni dove il contratto transitorio è permesso, SoloAffitti rileva che nelle città dove il canone non è lontano da quello libero questa tipologia di contratto è molto diffusa, si arriva anche al 90%.
«Ci sono città nelle quali invece i valori di locazione sono molto lontani da quelli del canone libero e quindi sono pochi i proprietari che scelgono questa tipologia - dicono da SoloAffitti -. A Milano gli accordi sono stati rivisti nel 2015, e nel 2016 abbiamo registrato un inizio di utilizzo di questa tipologia di contratti. Da zero si è quindi passati a un attuale 15% del totale, ma a Milano i canoni sono alti e quindi i proprietari preferiscono la formula del contratto libero per avere un guadagno immediato più alto (tra l'altro proprio a Milano negli ultimi giorni il consigliere Gabriele Rabaiotti ha presentato una richiesta al governo per non fare pagare l'Imu ai proprietari che affittano la casa con canoni calmierati)».
Da SoloAffitti avanzano però un dubbio sul futuro: non si sa se questa aliquota venga prorogata dopo il 2017.

Tra i vantaggi che offre un contratto transitorio c'è anche la possibilità per un proprietario di sperimentare la strada della locazione, in un momento in cui serietà e affidabilità dell'inquilino sono fondamentali per avere certezza dei flussi di reddito preventivati. Ma tale formula sposa anche le esigenze di un inquilino che si rivolge al mercato dell'affitto in attesa di traslocare in una casa definitiva in via di ristrutturazione oppure quelle del proprietario che vuole vendere un appartamento ma che nel frattempo sceglie di darlo in affitto.
«Le ipotesi che circolavano a ottobre sulla possibilità che la cedolare al 10% venisse estesa anche agli affitti brevissimi, togliendo il limite minimo del contratto transitorio di un mese - dicono dalla società - non è invece diventata realtà».

Il mercato degli affitti intanto resta vivace anche in questa prima fase del 2017, con una offerta in crescita e una domanda spinta da un cambio culturale. In questi tempi l'affitto non è più soltanto una scelta forzata vissuta come alternativa all'acquisto per motivi di natura economica, ma diventa una strada per molti sostenibile in vista di spostamenti frequenti per motivi di studio e di lavoro.

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