Al via oggi i lavori del Forum di previsioni e strategie organizzato da Scenari Immobiliari a S. Margherita Ligure, evento che segna la ripresa dei lavori del settore real estate dopo la pausa estiva. I principali protagonisti del settore si riuniscono per una due giorni di riflessioni sullo stato di salute dell'immobiliare italiano ed europeo, tracciando le linee dell'anno che verrà.

Il 26° Forum si apre focalizzandosi su due grandi tematiche: da un lato, l'approfondimento relativo ai vari settori del real estate, dall'altro una riflessione sul grande tema del cambiamento climatico e di come questo influisce e influirà sugli sviluppi futuri, sia a livello architettonico e urbanistico che di strategie di investimento. “Change the world” ed “Effetti dei cambiamenti su città e mercati” saranno infatti le due principali sessioni di dibattito della giornata di oggi.

I numeri in Europa
Se alla fine del 2017 il fatturato globale dei primi cinque Paesi dell'Unione europea aveva segnato un incremento del 6% circa sull'anno precedente, la stima per la conclusione del 2018 è di un ulteriore rafforzamento della crescita di oltre dieci punti percentuali. Per il 2019 la previsione è di un fisiologico rallentamento. Il fatturato immobiliare riporta risultati positivi nei principali cinque Paesi europei, con un'accelerazione in Francia e Germania, seguite da Spagna e Inghilterra, che si posiziona ultima con l'8,7% in più sul 2017. Si distacca di oltre tre punti percentuali l'Italia, che cresce del 5,3% nel 2018 e rallenterà ancora nel 2019, con un aumento del 4,8% stimato per il prossimo anno. A tracciare i contorni del complesso stato di salute dell'immobiliare italiano ed europeo è l'European Outlook 2019, che viene presentato proprio questa mattina: il titolo dell'Outlook 2019 è “Mercato europeo maturo, italiano acerbo”.

In termini di fatturato del settore immobiliare, infatti, il gap con i competitor è sempre più ampio. «A partire dal 2014 l'Europa cresce del 29,2% e, rispetto al precedente picco positivo del 2007, del 10% – spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari –. Invece è ancora acerba la ripresa dell’Italia, che rispetto al 2014 incrementa il volume del fatturato del 21,2%, ma rimane in calo rispetto al 2007 del 3% circa, ancora fragile sul fronte dei prezzi medi nominali. In particolare l'Italia per ora si colloca in ultima posizione rispetto alle altre quattro potenze europee, per crescita del fatturato, con un mercato che solo ora sta mostrando di stabilizzarsi sul fronte dei prezzi».

Fiabci e l’urbanistica
Intanto ieri al Castello di Chiavari si è svolta la tavola rotonda di Fiabci ed Aspesi focalizzata sull’urbanistica, un evento che ormai da tre anni “anticipa” l’apertura ufficiale dei lavori del Forum di Previsioni e strategie di Scenari Immobiliari. Per l’industria immobiliare sono state considerate le opportunità ed i vantaggi che, negli appalti privati, il metodo “open book” offre tanto agli operatori quanto all'industria del settore immobiliare e in particolare agevola gli investimenti esteri.

Per lo sviluppo urbano sono state tratteggiate le modalità applicative della metodologia di UnHabitat, punto di riferimento a livello mondiale di tutto il sistema della Nazioni Unite per lo sviluppo urbano, ribadite a New York lo scorso luglio all'High Level Political Forum delle Nazioni Unite, dedicato quest'anno proprio allo sviluppo urbano. «Il coinvolgimento dei cittadini per rendere migliori le nostre città, per monitorare lo sviluppo urbano sostenibile, sarà possibile prossimamente anche nel nostro Paese grazie alla collaborazione con UnHabitat della Fiabci e all'utilizzo di una piattaforma online sul sito di UnHabitat, che consente di recepire ciò che percepiscono, ciò che pensano i cittadini della loro città», ha spiegato Antonio Campagnoli, presidente di Fiabci Italia e proprietario, con la famiglia, del Castello di Chiavari.

«Per avere un’idea più precisa dell'importante tematica – ha aggiunto Campagnoli, che è anche socio fondatore di Punto Corfac International – del come far partecipare i cittadini al monitoraggio dello sviluppo urbano sostenibile secondo la metodologia decisa da UnHabitat, il cui compito è favorire un'urbanizzazione socialmente e ambientalmente sostenibile e garantire a tutti il diritto di avere una casa dignitosa, è sufficiente entrare nel sito ufficiale di Unhabitat e visionare il Perception Index». Questo indicatore mostra come si possa integrare la valutazione dello sviluppo urbano sostenibile in base ai dati Cpi (City Prosperity Initiative) con quella basata sulla percezione dei cittadini.

L’Europa e gli Usa
Tornando ai dati dell'Outlook che viene presentato oggi, tra i big europei, è la Francia a guidare la classifica dell'aumento del fatturato immobiliare con il +15,1% nel 2018, un vero exploit che porta peraltro Parigi, per quanto riguarda il residenziale, a livelli dei prezzi medi ormai praticamente inabbordabili dalle famiglie in cerca di casa nella capitale francese. Le previsioni del 2019 sono di un ulteriore +7,7% del fatturato, mentre i prezzi delle case sono aumentati in media del 4,9% nel 2018 e si prevedono in crescita del 3% nel 2019. Segue a ruota la Germania, con un fatturato immobiliare 2018 in crescita del 10,5%, una stima per l'anno prossimo dell'8,8% (quindi il Paese a maggiore velocità dell'anno che verrà) e una crescita dei prezzi residenziali del 5,8% nel 2018 (dopo il +8,8% nel 2017) e del 2,9% nel 2019. Molto bene anche la Spagna, dove la ripresa dopo la forte crisi immobiliare ormai non accenna a fermarsi: il fatturato 2018 è cresce del 9,9% nel 2018 (dopo il +11,6% del 2017) e la stima 2019 è di un ulteriore +8,1%, con prezzi delle abitazioni cresciuti del 5,3% nel 2017, del 4,6% quest'anno e del 5,2% stimato per l'anno prossimo, guidando così la futura ascesa delle quotazioni europee. Nell'ambito di un confronto globale può essere utile un raffronto con gli Stati Uniti, in una fase di espansione del ciclo immobiliare con fatturato in crescita dell'11,3% nel 2018 e una previsione ancora migliore, +12,1%, nel 2019. I prezzi medi negli Usa chiuderanno il 2018 con un +5% e un exploit del +6,8% nel 2019.

L’Italia
L’Italia, pur con dati positivi, è la meno veloce: il fatturato immobiliare 2018 cresce del 5,3%, quello 2019 è stimato in un +4,8%, ma i prezzi delle case languono: -0,2% nel 2017, -0,1% in termini di previsione a fine 2018, in stabilità assoluta nel 2019. Tra il 2010 e il 2018 sono stati investiti oltre 41 miliardi di euro nel mercato immobiliare italiano, con volumi sempre in crescita fino al 2017, che ha fatto registrare quasi dieci miliardi di euro di investimenti. Nel 2018 arriva la prima battuta d'arresto, con un calo degli investimenti nel primo semestre dell'anno, tanto che per la fine del 2018 i stimano 6,5 miliardi di investimenti totali tra italiani ed esteri. Anche il peso degli investitori oltre confine sembra cambiare tendenza: fino al 2017 il 70% degli investimenti erano di matrice estera, mentre nel 2018 questi dovrebbero ricoprire solo il 40% del totale. Gli investitori esteri sono più cauti nella ricerca di opportunità sul territorio italiano, soprattutto quelli di matrice extraeuropea, e sottolineano l'aumentato rischio politico.

Gli uffici
I prezzi del settore uffici in Italia rimangono ancora in calo nel 2018, con lo 0,3% in meno rispetto al 2017, ma in miglioramento rispetto al primo semestre dell'anno. Le previsioni sono di un ulteriore calo per il 2019, con lo 0,1% in meno sul 2018. Ancora in calo anche i canoni di locazione, esclusi i business district delle principali città.

Il retail
Migliore la situazione del commerciale, specie per i negozi delle high street, che trainano un andamento in ascesa dei prezzi medi nominali. Nel 2018 i prezzi della piccola distribuzione raggiungono il primo risultato positivo dal 2007, con lo 0,5% in più sul 2017, e il consolidarsi di questa tendenza è atteso per il 2019 con lo 0,2% in più sul 2018. Di fatto, anche i consumi delle famiglie sono stimati in aumento dall'Istat negli ultimi mesi.

La logistica
Il 2018 è ancora un anno positivo per la logistica italiana, che traina il segmento industriale, con un miglioramento del trend dei prezzi, seppure ancora in campo negativo. Per il 2018 si stima un calo dello 0,5%, mentre per il 2019 si arriva allo 0,2% in meno in un anno.

Il fatturato
Nel 2018 si raggiungeranno in Italia i 125 miliardi di euro di giro d'affari, cioè il più 5,3% sullo scorso anno. «È un elemento di novità che tutti i comparti di mercato abbiano previsioni positive, dopo quasi dieci anni», spiega Mario Breglia. In particolare, si conferma l'andamento positivo del mercato alberghiero, che nel 2018 riporta un aumento a due cifre, con il 17% in più in un anno, arrivando a 3,1 miliardi di euro.

Le previsioni
Per i prossimi 12 mesi Scenari Immobiliari stima di arrivare a 131 miliardi di euro per un aumento del 4,8% rispetto a quest'anno, con un'evoluzione positiva di tutti i segmenti di mercato, tranne il produttivo, che non dovrebbe subire variazioni significative. A costituire la fetta principale è sempre il residenziale, con circa 100 miliardi di euro di ricavato e un incremento del 4,6% in un anno. Dalle 600mila compravendite del 2018, si passerà a 650mila nel 2019, ma i volumi sono ancora lontani dalle 800mila compravendite censite nei primi anni duemila.

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