Triplicare il fatturato in tre anni e crescere con acquisizioni, anche internazionali. DoveVivo, azienda specializzata nell'affitto in condivisione a studenti e giovani lavoratori, cavalca il sempre maggiore interesse del mercato italiano per lo student housing grazie all’esperienza maturata come pioniere del settore nel nostro Paese.

L’ultimo tassello, a settembre, l’acquisizione di H4U Srl, società attiva nella gestione di immobili a uso abitativo che conta oltre 70 appartamenti per un totale di 317 posti letto tra Milano (163) e Roma (154), pari a quasi 9mila metri quadri di unità immobiliari, che si sommano gli oltre 800 appartamenti, pari a oltre 3.500 stanze, che DoveVivo gestisce a Milano, Bologna, Roma, Torino e Como. Quali sono dunque le strategie e gli obiettivi di business plan? Il Sole 24 Ore lo ha chiesto all’a.d. e fondatore Valerio Fonseca.

Obiettivi ambioziosi
«L’acquisizione di H4U è il primo passo di un consolidamento in un settore in cui Dove Vivo si pone come player principale a livello italiano – spiega Fonseca –. Ci potranno essere altre acquisizioni nel nostro processo di crescita. L'obiettivo è triplicare il fatturato in tre anni, dagli attuali 22 milioni a circa 70 milioni e puntiamo a superare i 100 milioni di euro di ricavi nel 2022».

Le linee guida si snodano tra gli appartamenti per studenti in condivisione («dove miriamo a diventare leader europei nel medio termine», dice Fonseca) e gli studentati, dove l’Italia è ancora molto arretrata. Le relazioni con investitori istituzionali come Casse e Fondi pensione è destinata a rafforzarsi ulteriormente , pur mantenendo i privati proprietari di case. «Se la chiave del futuro è il residenziale messo a reddito – prosegue Fonseca – noi già oggi siamo il primo conduttore unitario nel settore».

Un business innovativo
Dove Vivo in pratica prende in locazione, con contratti a lungo termine, immobili residenziali con le caratteristiche adatte per essere affittati poi agli studenti (o con le potenzialità), nelle prime città universitarie italiane, offrendo ai proprietari – siano privati o investitori istituzionali – la certezza di un ritorno fisso e la gestione degli appartamenti stessi; quando occorre, si occupa anche delle ristrutturazioni, i cui costi vengono sottratti nel tempo dal canone che paga ai proprietari. In pratica, i proprietari delle case eliminano il rischio di sfitto degli appartamenti, i periodi di transizione tra un contratto e l’altro e la gestione ordinaria degli stessi, incluso la riscossione dei canoni.

«Possediamo già tutte le funzioni a livello interno – spiega Fonseca – con il nostro studio di rimodellazione specializzato nel raggiungimento degli standard che noi riteniamo necessari nell'affitto di stanze agli studenti». Quest’anno le “unità” ristrutturate e messe sul mercato sono 300, l'anno prossimo saranno 450. «Siamo un team di 75 persone – dice Fonseca – con una parte importante dedicata al marketing e all’online e un’età media di 31 anni. Abbiamo anche da poco lanciato un’app, per gestire le relazioni con il nostro cliente finale, lo studente o il giovane lavoratore, a cui garantiamo elevati standard di qualità».

Cosa offre esattamente Dove Vivo? «Affittiamo la stanza all'interno di un appartamento, che viene vissuto in condivisione – spiega Fonseca – ma questo è solo un elemento. Il valore aggiunto è il servizio, con una forte focalizzazione sulla manutenzione ed assistenza molto rapide. Stiamo inoltre investendo molto sul concetto della “community”, che sarà la chiave di successo del futuro». Si tratta di spazi comuni per incontrarsi e studiare o lavorare, anche al di fuori delle case stesse.

I rendimenti per i proprietari
Che rendimento viene offerto ai proprietari degli immobili? «Si tratta di un elemento variabile – risponde Fonseca – ma in generale siamo intorno al 4-4,5%. Con la peculiarità di essere garantito nel tempo, perché i nostri contratti arrivano anche a 16-20 anni, e il proprietario non ha vuoti o sfitti tra un contratto e l'altro. I nostri dati storici dimostrano che, su otto anni, il vantaggio economico per i proprietari è di circa il 30%».

Gli appartamenti di Dove Vivo sono più cari per gli studenti rispetto a quelli gestiti direttamente dai proprietari? «Siamo in linea con il mercato perché otteniamo i nostri profitti grazie alle economie di scala e all'efficienza nella gestione, non rincarando i canoni – dice Fonseca –. Gli appartamenti classici sono comunque meno cari degli studentati, i quali offrono tutta una serie di servizi aggiuntivi, in cambio di un canone più caro del 20-30%.

L’identikit societario
Dal 2007, anno di nascita dell’azienda, DoveVivo ha dato alloggio a più di 14mila inquilini. Nel 2018 l'azienda ha siglato diverse operazioni: a Milano si è appena aggiudicata il bando in tre lotti per oltre 60 appartamenti complessivi del Pio Albergo Trivulzio (che verranno riqualificati nel giro di pochi mesi e trasformati in appartamenti destinati a manager, lavoratori e studenti), ha concluso un'operazione per un intero edificio cielo terra in zona Bocconi ed è finalista del bando internazionale lanciato da C40 Reinventing Cities per un importante sviluppo immobiliare che prevede la riqualificazione dell'area di via Serio.
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