L’incertezza finanziaria e congiunturale che sta attraversando l’Italia potrebbe minare una ripresa immobiliare che – nonostante continui la crescita delle compravendite, stimate per fine anno vicine a quota 573mila (+5,6%) – non ha mai preso vera forza negli ultimi anni. Non a caso i prezzi registrano ancora una volta una flessione dello 0,9%. Intanto cresce il mercato delle locazioni (in un contesto condizionato dagli affitti brevi) e aumenta la quota di acquisti per investimento. È in estrema sintesi il quadro tracciato dal 3° Osservatorio Immobiliare 2018 di Nomisma, presentato oggi a Milano presso il Centro Congressi Cariplo.

«Il rallentamento della crescita economica, associato alle incertezze scaturite dalla contrapposizione tra Governo e Commissione Europea – si legge in una nota dell’istituto bolognese – non potevano non produrre contraccolpi sul settore immobiliare italiano». Il calo della fiducia e un eventuale «irrigidimento delle condizioni di accesso al credito» finirebbero per indebolire le prospettive di risalita del mercato. Nomisma ricorda infatti come l’incidenza delle compravendite effettuate grazie all’aiuto di un mutuo «sia passata in pochi anni dal 43,8% al 59,8%, con le erogazioni attestate sui 50 miliardi di euro (dopo essere scivolate poco sopra i 20 miliardi)».

A fare da contraltare alla stagnazione dei prezzi Nomisma rimarca «la maggiore vitalità che si registra in corrispondenza del segmento locativo». Le locazioni brevi hanno infatti cambiato il mercato delle grandi città. E se da un lato ci sono evidenti vantaggi per i proprietari – «sul piano della redditività e minori rischi di inadempienze»– dall’altro c’è stato un «effetto di spiazzamento» della domanda tradizionale composta da famigli e studenti «che si è trovata improvvisamente a fronteggiare un aggravio in termini di onerosità non riconducibile all’evoluzione dei redditi». Tuttavia il primo rincaro dopo anni di cali si ferma a un +0,1% dei canoni medi, seppur con rialzi più evidenti in città come Bologna (+25) e Milano (+1,5%). A questo proposito l’auspicio è che «la salvaguardia della domanda stanziale o di quella legata a elementi di ricchezza imprescindibili per le città, quali le Università, rappresenta una priorità strategica verso cui orientare politiche ed investimenti».

Considerando un prezzo medio di un’abitazione in Italia nell’ordine di 165 mila euro, gli scambi residenziali genereranno nel 2018 un giro d’affari di circa 94,5 miliardi. L’Istituto bolognese stima in 2,6 milioni le famiglie attualmente in cerca di casa (o che intendono attivarsi nei prossimi 12 mesi) per un mercato potenziale di 436,9 miliardi.
La componente d’investimento è comunque in crescita dal 6,1% del 2017 al 15,4% di quest’anno. Questo aumento di domanda «è spinto dalla migliore convenienza economica (spesso solo percepita) del mercato immobiliare e dalla mancanza di valide opportunità di investimento alternativo».

Il valore del comparto locativo residenziale è invece stimato in 21,4 miliardi di euro (le nuove locazioni registrate nel 2017 rappresentano una quota pari al 36%). Per i prossimi 12 mesi Nomisma prevede un aumento delle famiglie intenzionate a prendere in affitto un’abitazione, con oltre 2 milioni di nuclei già sul mercato o che intendono attivarsi per un valore complessivo potenziale annuo dell'ordine di 11,3 miliardi di euro. Fatta cento la domanda di abitazione, per il 52% ricerca una casa in proprietà e per il restante 48% l’affitto.

Per quel che riguarda il segmento corporate, «la dimensione complessiva degli investimenti rimane modesta e perlopiù alimentata da componente straniera, senza però ripetere l’exploit registrato nel 2017». Il calo delle quotazioni è risultato analogo a quello delle abitazioni con riferimento ai negozi (-0,8%), mentre risulta essere ancora maggiormente penalizzato il comparto uffici, con un calo nell'ordine dell’1,5%.

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