Aumenta il numero delle esecuzioni immobiliari e il settore delle aste sconta ancora forti difficoltà di funzionamento, a partire dallo scarso successo delle procedure telematiche per terminare con la lentezza dei tempi dei Tribunali. Fa un balzo, però, il numero di immobili aggiudicati sul totale di quelli in asta. È quanto emerge dal Report Aste 2018 realizzato da Astasy insieme a Npls Re Solutions (società specializzata in Npl partecipata da Astasy e dal gruppo Gabetti). Del tema si occuperà anche un convegno domani 16 gennaio a Milano a cura di Assoedilizia e Bankitalia.

L’anno scorso le esecuzioni sono state 245.100 (+4% sul 2017) con un valore base d'asta complessivo di 36,4 miliardi. Secondo Astasy, dal punto di vista territoriale, al primo posto si conferma la Lombardia con il 19,46% nazionale, seguita da Sicilia (9,77%), Veneto (7,96%), Piemonte (7,98%) e Lazio (6,88%). A livello provinciale, in testa c’è Milano con 10.363 aste pubblicate, seguita da Bergamo con 9.499, Roma con 9.322, Brescia con 6.887 e spiccano gli oltre 5.000 procedimenti di Alessandria.

Come numero di procedimenti, oltre il 78% degli immobili ricade nella categoria residenziale, il 10% da terreni, il 7% da capannoni industriali e commerciali. «Occorre notare, però, che dal punto di vista economico, e quindi di impatto sui bilanci delle banche, il rapporto si inverte: circa l'80% del valore complessivo è da imputare ai grandi fallimenti industriali», spiega Gabriele Mazzetta, amministratore delegato di Npls Re Solutions. In effetti, il 74% degli immobili ha un valore d'asta inferiore ai 115.000 euro, il 16% arriva a 250.000 e solo il 10% eccede questa soglia.

Il numero degli immobili concretamente aggiudicati (calcolato sul 2017, a causa dei tempi che intercorrono tra l'asta, il deposito del saldo e poi il decreto di trasferimento) è salito a 76.219 unità, che equivale al 29% delle aste pubblicate, più del doppio rispetto alla rilevazione precedente, con un valore di aggiudicazione che si stima in media del 56% inferiore rispetto al valore iniziale di perizia. Le aste, quindi, appaiono appetibili come prezzi e diventano più accessibili. Anche se rimangono forti criticità.
«Le aste telematiche non hanno trovato terreno fertile nei Tribunali e hanno avuto un pessimo approccio tra gli utenti – ragiona Mirko Frigerio, amministratore delegato di Astasy –. Tra sincrone, asincrone, miste, firma digitale, Pec, richieste di sospensioni in corso, l’acquirente medio si è tenuto lontano da queste procedure».

I tempi dei Tribunali sono un altro tallone d'Achille del settore. Anche se variano sensibilmente a seconda della città, in media occorrono oltre 4 anni (51 mesi) per il recupero del credito. «Ci sono addirittura 32.267 aste che si trascinano da prima del 2010 e casi limite, come un immobile finito in asta per la prima volta nel 1967, andato ancora all'asta nel 2018 con una perizia espressa in lire datata 1996” aggiunge Frigerio.
Come sarà il futuro? «Difficile prevederlo, ma si vedono alcuni segnali purtroppo negativi a livello del credito. Le banche hanno ripreso in molti casi a concedere mutui con un Ltv elevato, dunque rischioso. E con il decreto mutui del 2016 avrebbero dovuto sbarcare sul mercato quei finanziamenti ipotecari basati sul cosiddetto patto marciano, in cui l'istituto si impegna a rientrare in possesso del bene, in caso di inadempienza del debitore, evitando il ricorso alla procedura esecutiva. Ma di questi mutui non ne abbiamo ancora visti».

© Riproduzione riservata