È diventata il simbolo della ripresa europea dopo la grande crisi, ma insieme ai record si fanno strada sempre più nubi in merito a chi davvero abbia guadagnato dal forte sprint immobiliare di Lisbona. Gli stranieri? Gli sviluppatori immobiliari? Gli speculatori? Certamente non i suoi abitanti, alle prese oggi con prezzi delle case e affitti che nulla hanno a che vedere con i redditi locali.

I prezzi delle case a Lisbona sono cresciuti del 30% circa tra il 2015 e la fine del 2017 e i primi nove mesi del 2018 evidenziano un ulteriore aumento del 25% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Il Portogallo nel suo complesso, invece, mostra un aumento dei prezzi pari al 7,9% nello stesso periodo. La città è completamente rifiorita negli ultimi anni, le facciate dei palazzi sono state ristrutturate, i turisti invadono il centro. Con un investimento di almeno 500mila euro un cittadino extra Ue può ottenere un visto europeo in Portogallo, il che ha acceso la miccia degli acquisti delle case di pregio. In tutto questo, però, il salario medio del Portogallo resta intorno agli 850 euro mensili, rendendo molto difficile continuare a vivere a Lisbona per i suoi cittadini storici.

Gli italiani residenti in Portogallo secondo il Rifa (l'Istituto che monitòra l'immigrazione nel paese), sono in totale 12.925 con un aumento rispetto al 2016 del 50 per cento. A Lisbona risiedono circa 2/3 del totale.

Il mercato portoghese
«Il Portogallo conferma la tendenza a rimanere fra le prime nazioni più interessanti dal punto di vista immobiliare in Europa - spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, autore di uno studio ad hoc su Lisbona per Il Sole 24 Ore -. Si sta diluendo lentamente la dipendenza dagli investimenti esteri, pur sempre vivaci, ma di certo non si può più considerare il Paese come una gemma nascosta da scoprire e che possa offrire opportunità irripetibili dal punto di vista dei prezzi e dei rendimenti. I numeri confermano che anche nel 2018 il mercato residenziale portoghese continua nel suo ciclo positivo». Per Scenari Immobiliari i primi nove mesi del 2018 hanno visto transazioni per 133mila abitazioni, di cui oltre 47mila nella sola area metropolitana di Lisbona.

I volumi di crescita sono stati del +19% per tutta la nazione e del +22% per Lisbona. I volumi generati dalle transazioni, sia a livello nazionale che di Lisbona, hanno fatto segnare due nuovi record di crescita, portando i fatturati a fine 2017 a oltre 19 e 9,3 miliardi di euro, rispettivamente. Per la fine del 2018, il dato previsionale parla di una nuova ulteriore forte crescita: oltre 23 miliardi per tutto il Portogallo e oltre 12 miliardi per Lisbona. «Per la fine del 2018, il dato previsionale parla di una nuova ulteriore forte crescita: oltre 23 miliardi per tutto il Portogallo e oltre 12 miliardi per Lisbona - continua Breglia -. Per la fine del 2018 si prevedono, in attesa dei dati definitivi, oltre 180mila compravendite di abitazioni in tutto il Paese, mentre per Lisbona, la previsione è di 65mila abitazioni compravendute, il 20% in più rispetto al 2017».

I prezzi nei quartieri
Il prezzo medio di vendita di Lisbona, secondo le statistiche ufficiali, è di 2.900 euro al mq (+25% sul 2017) molto più alto della media del Portogallo che è invece a quota mille euro al mq. Il dato nasconde però una realtà con prezzi anche superiori ai 5mila euro al mq per le case che vengono comprate dagli stranieri e un andamento a macchia di leopardo dettato dai diversi quartieri cittadini. «In cinque dei 24 quartieri di Lisbona si sono registrati dei prezzi medi superiori ai 3.500 euro al metro» sottolinea Mario Breglia. Il quartiere con la media più alta è Santo Antonio (4.500 euro al mq), seguito da Misericordia (4.000 euro al metro) che include le zone di Castelo e Baixa/Chaido. Gli altri quartieri con i prezzi medi superiori ai 3.500 euro al mq sono Avenidas Novas (3.600 euro) e Estrela (3.550 euro).

Gli incentivi fiscali
Il sistema di incentivi fiscali per gli stranieri e il meccanismo dell'ottenimento del visto con gli acquisti immobiliari stanno portando la città a una distorsione evidente: nel 2018 delle 65mila compravendite stimate ben il 57% va attribuito a stranieri, con una suddivisione tra ben 45 nazionalità diverse. Al primo posto ci sono i brasiliani (25%), seguiti dagli inglesi (13%) e dai francesi (11%)

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