La città dei Millennial, dei nativi digitali, il posto “where to be” ancor prima di Londra, New York o Amsterdam. Berlino si conferma fra le più dinamiche e cosmopolite città della vecchia Europa e la capitale tedesca è ormai diventata un vero “hub” per la ricerca scientifica.

Le start up del mondo hi tech si moltiplicano ogni mese e la città si sta imponendo come una delle più interessanti della scena creativa mondiale. In questo contesto, il mercato immobiliare di Berlino corre a tutta velocità e non ci sono segnali di un arresto improvviso. Oggi, su circa 4,4 milioni di abitanti, quasi un milione sono stranieri. In questo scenario, l’economia della città sta crescendo a ritmi molto elevati. Nel 2017 il Pil locale è aumentato del 4,6%, classificandosi al secondo posto per crescita fra gli Stati federali della Germania.

Il boom residenziale
«La vivacità del mercato residenziale berlinese è testimoniata dai numeri in crescita su tutti i fronti: i volumi degli investimenti, l’attività di sviluppo urbano, la costante salita dei prezzi e dei canoni di locazione – spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari –. Alla fine del 2017, sebbene fossero stati rilasciati circa 24.800 permessi di costruzione, solo circa 15.700 appartamenti sono stati realizzati, il che equivale a circa l’1% dello stock esistente. Un’offerta che non riesce a soddisfare la domanda che, anno dopo anno, è in continua crescita».

Ad esclusione del 2016, quando l’aumento dei prezzi delle case è stato del 6,4%, dal 2013 ad oggi ogni anno i prezzi della città sono aumentati sempre a due cifre, da un minimo del 10 ad un massimo del 14,6 per cento. Quest’anno, secondo i dati di Scenari Immobiliari, i prezzi in alcuni distretti hanno segnato crescite superiori al 10%, come ad esempio a Charlottenburg (+12,5%), Reinickendorf (+16,7%) o Spandau (+15,3%). Il prezzo medio di vendita in città è di circa 3.700 euro al metro quadro, con le punte massime che superano i 13mila euro al metro nei quartieri più di pregio della città: Charlottenburg e Mitte.
In termini generali, considerando sia i prezzi delle nuove residenze che di quelle esistenti, il consuntivo 2018 si chiuderà con una nuova crescita del 12,7 per cento.

Immobili a reddito
«Secondo gli addetti ai lavori, la città avrebbe bisogno ogni anno di consegnare almeno 20mila appartamenti nuovi», continua Mario Breglia. Solo nel segmento “prime” i volumi di scambio nel 2017 hanno generato più di 5,2 miliardi di euro con una crescita media dei prezzi a due cifre. Investitori nazionali ed esteri continuano a mantenere alta la loro attenzione sulla città, e gli sviluppi residenziali sono in continua evoluzione. Gli investimenti nell’ultimo anno sono aumentati del 27%, per un volume totale di oltre 3,8 miliardi di euro, e la tendenza è acquistare per affittare e non per rivendere nel breve periodo.

A differenza di quanto accade in Italia, in Germania l’asset residenziale offre buoni ritorni agli investitori: a Berlino ci sono circa due milioni di appartamenti e di questi oltre il 70% sono di proprietà di soggetti privati, istituzionali e pubblici. Approssimativamente oggi circa il 18% delle case affittate sono di proprietà di società locali attive nel social housing, un altro 12% delle cooperative e il restante 70% di investitori istituzionali come fondi pensione, banche, compagnie di assicurazione e società a capitale privato.

Le previsioni
Le previsioni per il mercato residenziale berlinese sono positive per tutto il 2019 e, secondo gli operatori, almeno sino al 2023 non si prevedono segnali di inversione del ciclo positivo. Secondo i principali operatori locali i prezzi delle abitazioni cresceranno ancora almeno di 30 punti percentuali dal 2019 sino alla fine del 2020.

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