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Mutui, le banche spingono sul fisso ma è davvero la soluzione…

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Mutui, le banche spingono sul fisso ma è davvero la soluzione migliore?

In Italia si tornano a comprare case (il 2015 dovrebbe chiudersi con 445mila contratti, il 6% in più dello scorso anno) e le banche tornano a stipulare mutui (+94% nei primi 10 mesi dell’anno secondo l’Abi). È evidente - vista la sproporzione tra le due percentuali - che il mercato dei mutui quest’anno è stato trainato in particolare dalle surroghe, ovvero da quelle operazioni con cui si sposta il mutuo presso un’altra banca (a costo zero) che offre condizioni migliori rispetto alle vecchie condizioni.

Sia che si tratti di surroghe che di nuovi mutui gli istituti indicano che in questo momento il tasso fisso ha sorpassato il tasso variabile nelle preferenze. Questo nonostante il tasso variabile costi oggi molto meno: siamo intorno all’1,6% contro un fisso che parte dal 2,2% (nelle migliori condizioni, ovvero quelle in cui si chiede un mutuo inferiore al 50% del valore della casa) per salire intorno al 3% (per mutui intorno all’80% del valore dell’immobile).

Dalla media degli spread praticati dalle banche secondo le elaborazioni di Crif emerge un dato eclatante e decisamente nuovo per il mercato dei mutui. In questo momento gli spread dei mutui praticati sul variabile (1,6%) sono decisamente più cari rispetto a quelli praticati sul tasso fisso (1,1%). Ricordiamo che il tasso finale si ottiene sommando allo spread, l’indice Euribor o il tasso Bce (per il mutuo a tasso variabile) e l’indice Irs (per il mutuo a tasso fisso).

Come mai le banche applicano una differenza di 50 punti base tra lo spread a tasso variabile e fisso? Ci sono almeno due ragioni. La prima è che l’Euribor è negativo dallo scorso febbraio (sia il tasso a 1 mese che quello a 3 mesi) e continuerà a scendere visto che il 3 dicembre scorso la Bce ha portato a -0,3% il tasso sui depositi delle banche nel conto della Bce (a cui in un certo qual modo l’Euribor, essendo anch’esso una espressione del costo del mercato all’ingrosso, è legato). Con un Euribor negativo - che molte banche non sottraggono come la logica vorrebbe allo spread nel calcolare il tasso finale dei nuovi mutui - molti istituti si coprono alzando lo spread.

Allo stesso tempo scontando lo spread sul tasso fisso gli istituti di credito è come se abbiano deciso di influenzare la domanda, spostandola sul tasso fisso. Il tasso fisso per le banche è un prodotto abbastanza rischioso (perché devono coprirsi con degli swap) ma evidentemente in questo momento offre più garanzie rispetto a un variabile che anziché salire dovrebbe contiuare a scendere e, in ogni caso, a volare ancora basso almeno per i prossimi 5 anni (questo ci dicono oggi i future sull’Euribor che proiettano un ritorno in area 1% dell’Euribor solo dopo il 2020).

A conti fatti quindi gli istituti di credito - facendo leva sulla sicurezza che il fisso suscita nell’immaginario collettivo - stanno spingendo la domanda verso questa offerta. Ma va detto che il tasso fisso risulterà estremamente conveniente solo in caso l’inflazione si normalizzi. Se invece resterà a zero o bassa a lungo i vantaggi offerti dallo sconto del variabile (in particolare nei primi anni, quelli in cui si pagano più interessi) sono più ampi.

Ecco perché anche nell’era dei tassi (nominali) bassi stipulare o surrogare il mutuo scegliendo un tasso anziché un altro è, in fondo, sempre una scommessa. In questo momento le banche spingono sul fisso. Ma avendo interessi diversi rispetto ai risparmiatori (sarebbero danneggiate dal ritorno dell’inflazione perché riceverebbero rate reali depotenziate, a differenza dei mutuatari fissi che ne beneficerebbero pagando un debito svalutato) resta da capire fino a quanto gli istituti di credito credano nella ripartenza dell’inflazione nei prossimi anni.

twitter.com/vitolops

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