Il real estate ha sempre attratto l'attenzione dei risparmiatori italiani, in particolare chi ha portafogli di una certa dimensione. Ma, in generale, chi ha anche solo un gruzzolo ha investito, in primis, nel mattone. Infatti, secondo l'ultimo rapporto redatto qualche settimana fa dalla Bce su reddito e ricchezza delle famiglie europee, la ricchezza pro-capite in Italia e Spagna si attesta, proprio grazie alle proprietà immobiliari a 108.700 euro, di poco superiori a quella di Francia, pari a 104.100 euro, e della Germania, pari a 95.500 euro. La percezione dell'immobile come bene rifugio è rimasta inalterata per generazioni di italiani.

Fino a pochi anni fa, il patrimonio del cliente private medio includeva spesso ville in campagna, appartamenti in località esclusive e case all'estero. Oggi qualcosa è cambiato. La crisi del mercato immobiliare non ha eroso in maniera significativa il valore degli immobili di pregio, ma ha ridotto il numero di compravendite e ha reso meno liquido un mercato che già richiedeva lunghi tempi per il disinvestimento. Le opportunità di guadagno ci sono ancora, ma bisogna saperle scovare. Mantenendo, magari, un occhio di riguardo verso gli immobili commerciali e il real estate estero.

«Nessuno si aspetta una ripresa dell'immobiliare nel corso dell'anno - afferma Riccardo de Pozel, client advisor di Deutsche Bank asset & wealth management -. Al contrario, è più probabile un'ulteriore, leggera discesa dei prezzi. Quel che è certo è che i centri delle grandi città hanno sofferto in misura minore, con contrazioni del 2% circa delle valutazioni». Secondo de Pozel, oggi è in atto un profondo cambiamento nell'atteggiamento degli investitori private: «L'immobile è sempre stato il bene rifugio preferito dagli italiani. Dal 2006 non è più così, anzi, è aumentata la consapevolezza degli svantaggi legati a questo tipo di investimenti: il peso delle tasse, i prezzi che non salgono più, l'illiquidità del bene». Gli immobili esteri, invece, mantengono il loro appeal. «Prima di tutto perché così l'investitore ha degli asset fuori dall'Italia, diversificando il portafoglio. E poi perché è più facile trovare mercati che ancora si rivalutano, come Londra, New York, Berlino, Monaco di Baviera», aggiunge l'esperto.

Mario Breglia, presidente dell'istituto indipendente di ricerca Scenari Immobiliari, commenta così lo scenario attuale: «La clientela private è sempre rimasta attiva sul mercato immobiliare. Nei primi anni della crisi si è comprato poco, perché ci si aspettava un calo maggiore dei prezzi di mercato anche per la fascia di proprietà che va dai 2 ai 10 milioni di euro. Oggi gli investitori tornano a comprare, ma solo quando trovano delle buone occasioni». Anche la tipologia di acquisti si sta allontanando dalle abitudini pre-crisi: «Chi acquista oggi immobili di pregio come ville, castelli, case a Portofino, lo fa principalmente perché è un piacere. Difficilmente si può considerare queste categorie di edifici come investimenti produttivi. Il mercato è molto ristretto, ci vogliono anni per rivendere; e spesso quando si ha bisogno di liquidare l'immobile rapidamente non c'è nessuno disposto ad acquistarlo e si rischiano svalutazioni», aggiunge Breglia.

Secondo quanto spiega l'esperto, il nuovo investimento in real estate per i clienti private è forse di minor pregio, ma sicuramente di maggiore redditività: «Penso alla classica palazzina da 3-5 milioni di euro che contiene uffici, negozi, appartamenti e box. Un giusto mix che permette di affittare facilmente il numero maggiore di locali nel minor tempo possibile. Con una redditività che, in media, si aggira intorno al 6%». La stretta sul credito ha giocato un ruolo nel modificare le condizioni di mercato.

Spiega così il trend in atto Mario Spreafico, chief investment officer Italy presso Schroders investment management Italy, anche i clienti private, come i risparmiatori tradizionali, sono influenzati dagli alti spread applicati sui mutui immobiliari: «Il costo della leva finanziaria pesa soprattutto sugli acquisti di immobili effettuati come forma di investimento, perché ne riduce la convenienza. Le reti private banking offrono spesso servizi di margin lending, vale a dire prestiti garantiti con i portafogli titoli del cliente. In questo caso l'operazione è speculativa, perché l'investitore non rinuncia alla propria liquidità e lucra sulla rivalutazione futura dell'immobile». Anche Spreafico, comunque, concorda sulla minore attrattività degli immobili di pregio: «La domanda-offerta è così limitata che è molto difficile, oggi, valutare la bontà di questi investimenti».

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