Impresa & Territori IndustriaTroppe tasse: il mattone non recupera l'appeal perso
Troppe tasse: il mattone non recupera l'appeal perso
di Paola Dezza | 15 luglio 2014
Mario Breglia, presidente di Scenari immobiliari
Il mattone è stato storicamente in Italia un'asset class di investimento di prima fila, in competizione con titoli di Stato, azioni e oro. Negli ultimi anni però i nostri connazionali si sono disaffezionati all'immobiliare, in primis come forma di investimento ma anche come acquisto della prima casa. Basti pensare che le compravendite residenziali sono scese nel tempo, nei dati dell'agenzia delle Entrate, fino ad arrivare a 406.928 a fine 2013, sotto le 430mila registrate nel 1985 e lontano dal picco delle 877mila transazioni del 2006. A minare le basi del solido connubio è stata la crisi immobiliare, influenzata dalla recessione economica, dalla stretta sui mutui delle banche e da tasse che sono diventate sempre più gravose da sostenere. Visto che in sostanza il mattone è diventato il settore dal quale attingere mezzi freschi e cash in poco tempo.
L'investimento in una seconda casa si è pertanto ridotto al lumicino sia che si tratti di un'abitazione per le vacanze sia per quanto concerne appartamenti da mettere a reddito, visto che al netto di tutto tale reddito si è ridotto all'1 per cento. E per cambiare la prima casa si preferisce attendere tempi migliori. Anche se tuttora l'Italia a confronto con Francia, Germania, Spagna e Regno Unito è il Paese in cui è più elevata la percentuale di immobili sulla ricchezza totale (60%), secondo i dati elaborati dalla società di consulenza Scenari immobiliari. Il fatturato del settore immobiliare nel suo complesso (comprensivo quindi dei settori non residenziali) ha perso però il 21% dal 2007 al 2013 e nel 2014 dovrebbe assestarsi sulla parità.
Ma alcuni spiragli di ripresa sono apparsi all'orizzonte negli ultimi mesi, complice, da un lato, un sentiment positivo che ha spinto le banche a rendersi più possibiliste nell'assegnazione di un mutuo e, dall'altro, valori ridimensionati degli immobili, e quindi più appetibili.
In alcune grandi città per due trimestri consecutivi le compravendite sono cresciute anche a due cifre e, più in generale, nel primo trimestre dell'anno l'agenzia delle Entrate ha registrato transazioni in aumento del 4,1%, complice però l'imposta di registro al 2% sulla prima casa che dal primo gennaio è entrata in vigore e ha spinto molti acquirenti a posticipare il rogito all'anno nuovo.
Quando il mattone tornerà a essere quindi una valida alternativa ad altre asset class di investimento? Certo la discesa dei prezzi, che dovrebbe continuare anche nella seconda parte dell'anno (secondo Nomisma i prezzi nominali sono scesi del 19% negli ultimi sei anni) mette in vetrina diverse occasioni. Le previsioni di Scenari Immobiliari sono che i prezzi torneranno a salire solo dal 2015 - altri esperti puntano direttamente al 2016 - e fatto 100 il livello delle quotazioni nel 2010 arriveranno a 127 nel 2020. «C'è un ritorno di interesse al mattone, diversi segnali lo dimostrano, ma quasi esclusivamente per un uso diretto – dice Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari –. Se invece si analizza l'investimento da mettere a reddito in una seconda casa allora questa categoria oggi è estremamente penalizzata, tanto che la quota di acquisto per investimento è scesa dal 10% all'1-3%».
Per questa categoria di acquirenti, chi compra in città per i figli e intanto affitta o chi sceglie una casa al mare da mettere a reddito, bisogna anche considerare la quota di ammortamento delle tasse di ingresso particolarmente elevate proprio se si tratta di seconda o terza casa, a cui si aggiungono le imposte locali più alte, dal 12-13 per mille dell'Imu alla Tasi. «Per tornare ad essere un'asset class di investimento che compete con le altre ci vorrebbero le normative che sono state introdotte all'estero – dice Breglia – e che sono tutte votate a incentivare proprio gli investimenti nelle residenze, anche per gli investitori istituzionali. Il nostro è l'unico Paese occidentale in cui l'investimento per gli istituzionali nelle case è penalizzato e la mancanza di questa tipologia di investitori è grave per il mercato».
