Chi ricorda l'estate del 2007? O anche quella del 2008... Erano le estati roventi dei mutui Subprime, quando i fondi immobiliari saltavano come tappi di bottiglia tra ondate di riscatti e insolvenze che rimbalzavano tra gli Usa e l'Europa. Uno tsunami finanziario, quello del real estate, che solo il crollo di Lehman Brothers riuscì a far passare quasi in secondo piano, come se fosse una conseguenza della crisi bancaria e finanziaria globale e non il suo vero detonatore. Fondi immobiliari, uffici, centri commerciali, centri direzionali, case, supermercati, capannoni e palazzi finirono nel grande tritacarne del panico, perdendo quasi interamente (se non del tutto) valore e fiducia degli investitori.

Certo, si può sempre dire che il pianto del coccodrillo non suscita pietà: in confronto alla disperazione delle migliaia di persone e di famiglie che in poco tempo persero casa e mutuo nella crisi dei subprime e poi in quella del credito, le perdite milionarie o miliardarie subite dai professionisti dell'investimento speculativo fanno parte come minimo delle regole del gioco. Comunque sia, è tornato il momento di fare attenzione e tenere gli occhi ben aperti.

Sui giornali di martedì, infatti, si legge che la storia non insegna nulla, soprattutto quando non piace.

Nella fattispecie, la storia è quella dei fondi immobiliari: non c'è strumento finanziario in grado di rappresentare meglio il meccanismo di propagazione di una crisi sistemica. In altre parole, niente più dei fondi immobiliari e dei valori del real estate è in grado di generare quel fenomeno distruttivo comunemente chiamato “contagio” o panic selling. Ma ora passiamo ai fatti.

Ieri mattina il colosso finanziario inglese Standard Life è stato costretto a chiudere (e lo farà per 28 giorni) l'accesso degli investitori al suo fondo di Real Estate da 3 miliardi di sterline quotato a Londra: un'ondata di riscatti senza precedenti (se non nel 2008) da parte degli investitori si è abbattuta infatti sul fondo immobiliare dalla scorsa settimana, costringendo Standard Life a svalutare del 5% i suoi asset (cioè il valore degli immobili in portafoglio). Una mazzata che ha poi generato il panico esploso lunedì: migliaia di persone hanno cominciato ieri a chiedere indietro i propri soldi, rischiando così di affondare la corazzata inglese del mattone. Badate bene: stiamo parlando di uno dei più grandi fondi immobiliari del Regno Unito, un colosso in grado di condizionare i prezzi di ogni casa e di ogni immobile da Londra alla Scozia. E' chiaro che il fattore scatenante si chiama paura da futuro di Brexit.

Il fondo immobiliare commerciale avrà ora bisogno di vendere decine o centinaia di immobili per fare cassa e dotarsi del denaro necessario per far fronte a un altra ondata di prevedibili riscatti. L'ultima volta che è accaduto nel Regno Unito era nel 2007: di li in poi, crollarono per anni i prezzi di tutti gli immobili.

Non è un caso, quindi, se già da ieri i prezzi dei fondi immobiliari di tipo chiuso sono crollati, e le loro azioni scambiate a sconto di oltre il 10 per cento sul net asset value.

“Il vero rischio è che il blocco dei riscatti sul fondo di Standard Life possa esercitare una pressione al ribasso sui prezzi di tutti immobili commerciali e quindi una spirale per tutti gli operatori - ha detto Laith Khalaf, analista senior di Hargreaves Lansdown. Da parte sua, Standard Life ha confermato che la decisione di impedire l'accesso al fondo è stata presa proprio per evitare una vendita forzata di immobili e l'effetto domino sul settore.

Per ora è bene soltanto fare attenzione agli eventi. Perchè la situazione post Brexit è talmente fluida, da rendere quasi impossibile ogni previsione. Basti pensare che mentre i fondi immobiliari inglesi crollano, quelli italiani vivono quasi una nuova primavera: i soldi usciti da Londra sono infatti a caccia di destinazioni, e a quanto pare l'Italia è una delle migliori per l'estate. In pochi giorni, sono state lanciate tre Offerte pubbliche di acquisto sui grandi fondi di real estate di Piazza Affari. E' un fenomeno sicuramente positivo, ma col mattone è sempre bene non costruire castelli troppo grandi: dopo anni di perdite, i prezzi e i valori dei fondi e degli immobili quotati in Italia, sono ancora talmente bassi da non consentire brindisi prematuri.

© Riproduzione riservata