Cosa succede se l'immobile da acquistare è già soggetto a mutuo?
Può capitare che l'immobile che si vuole acquistare sia già soggetto a un mutuo. Sorge allora il problema di valutare la possibilità di subentrare nel mutuo stimato dal venditore, accollandosi le rate residue alle condizioni già stabilite, o pagare l'intero prezzo di vendita dell'immobile servendosi di un diverso finanziamento concesso da un altro istituto bancario, a favore del quale, una volta estinta la precedente ipoteca, si procederà a iscriverne una nuova.
Subentrare a un mutuo acceso in precedenza da altri è un'operazione che a volte conviene. Con l'accollo si risparmiano automaticamente tutte le spese di accensione del mutuo.
Queste considerazioni non esonerano però l'acquirente da un'attenta verifica delle condizioni finanziarie alle quali il mutuo che sta per accollarsi è stato concesso. Infatti le condizioni del vecchio mutuo potrebbero essere insostenibili in quanto il tasso d'interesse concordato precedentemente, magari in condizioni di mercato differenti da quelle attuali, potrebbe essere molto svantaggioso. In questo caso è necessario ricontrattare le condizioni.

Cos'è l'accollo?
L'istituto dell'accollo è contemplato dall'art. 1273 del codice civile, che così dispone al primo comma: "Se il debitore e un terzo convengono che questi assuma il debito dell'altro, il creditore può aderire alla convenzione, rendendo irrevocabile la stipulazione a suo favore".. Si tratta di una disposizione generale applicabile a qualunque tipo di debito e, in particolare, al mutuo. Nell'ipotesi in cui si compri un immobile soggetto a mutuo (o viceversa), è possibile subentrare al venditore nel contratto di mutuo a patto che la banca con cui è stato stipulato autorizzi il passaggio. In questo caso non sarà necessario accendere un nuovo mutuo e l'importo che resta da pagare al compratore verrà sottratto dal prezzo dell'immobile.
Viceversa, posso decidere di vendere un immobile per il quale avevo contratto un mutuo e convenire che il compratore si impegni a pagare il capitale residuo con le modalità di rimborso previste nel contratto di mutuo originale (in questo caso sottrarrò l'importo relativo al capitale residuo dal prezzo pattuito per la vendita dell'immobile).
Considerato che l'accollo ha per oggetto un debito nei confronti di un soggetto terzo, estraneo alla compravendita (la banca), non basta il semplice accordo tra venditore e compratore: per il perfezionamento dell'accollo è necessario l'assenso della banca mutuante.

Quando si rinegozia un mutuo?
Fattori soggettivi
- Quando il cliente ha nuovi bisogni, il suo reddito o la sua situazione patrimoniale è cambiata. Per esempio, il cliente che ha sottoscritto un contratto di mutuo potrebbe aver avuto una progressione di carriera e un aumento consistente dello stipendio, o aver ricevuto somme di denaro che non aveva previsto (un'eredità, la liquidazione), o altri cambiamenti sostanziali nella propria vita. Questo cliente potrebbe allora decidere di estinguere in anticipo il mutuo, versando alla banca il debito residuo, o di accorciarne il periodo di rimborso, chiedendo di pagare una rata più alta. Al contrario, in ipotesi meno favorevoli, potrebbe aver bisogno di diminuire l'entità della rata da pagare, perché ha sottovalutato l'impatto del mutuo sul proprio portafoglio di spesa o perché ha avuto problemi imprevisti.

Fattori oggettivi
- Può anche essere cambiato il contesto economico e finanziario, come nel momento di passaggio da lira a euro, quando molti mutui vennero rinegoziati. Il cliente si trova nella condizione di dover subire cambiamenti considerevoli delle condizioni del mercato (per esempio variazioni dei tassi di interesse praticati dalla banca centrale), tali da modificare l'equilibrio iniziale del contratto. La stessa banca potrebbe essere in grado di offrire nuove opportunità al cliente e quindi proporgli la rinegoziazione del contratto di mutuo.

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