A 16 giorni dalla data stabilita per il versamento della prima rata dell'Imu, serpeggiano fra i contribuenti ancora molte incertezze applicative della nuova imposta che solo in parte ricalca i meccanismi noti dell'Ici.

Fabbricati fantasma
Fra i casi più complicati vi sono quelli relativi ai fabbricati "fantasma", così definiti perché esistenti sul terreno ma non negli archivi catastali, e quindi sconosciuti al Fisco. Per questi immobili il legislatore, con l'articolo 2, commi 36 e seguenti, del Dl 262/2006, ha disposto l'individuazione da parte dell'agenzia del Territorio, in collaborazione con l'Agea (Agenzia per le erogazioni in agricoltura), mediante incrocio dei dati amministrativi e la sovrapposizione sulle mappe catastali, di immagini riprese dai voli istituzionali dell'Agea.

Allo stato, i fabbricati come sopra individuati, possono trovarsi in una delle seguenti condizioni:
- fabbricati per i quali l'agenzia del Territorio ha già determinato una rendita presunta, compresa negli elenchi pubblicati col comunicato del 3 maggio 2012. In tal caso il possessore, anche se non abbia proceduto alle regolare denuncia al catasto dell'immobile, potrà utilizzare la rendita presunta accertata e calcolare l'imposta;

- fabbricati mai dichiarati, per i quali l'Agenzia non abbia ancora determinato la rendita e il possessore non abbia presentato la denuncia. In questi casi il calcolo dell'imposta deve essere fatto mediante attribuzione di una rendita presunta, determinata dallo stesso possessore, su consiglio di un tecnico o di funzionari dell'ufficio provinciale dell'Agenzia;

- fabbricati per i quali è stata determinata una rendita presunta dall'Agenzia, pubblicata negli elenchi del 3 maggio scorso, per i quali sia stato presentato ricorso. Anche in questo caso è necessario calcolare l'imposta sulla rendita determinata dall'ufficio, salvo poi richiedere il rimborso nel caso in cui la commissione tributaria si pronunci in modo favorevole al ricorrente.

Rurali e rendita
Ci sono poi i fabbricati rurali già iscritti al Catasto terreni senza rendita, da dichiarare entro il 30 novembre 2012. In via eccezionale, per questi fabbricati l'imposta va versata in unica soluzione entro il 18 dicembre.
Si tratta in effetti di fabbricati rurali che in passato non dovevano essere dichiarati, in quanto il loro reddito è già compreso nel reddito dominicale dei terreni (articolo 96, del Regio decreto 1539/1933, come modificato dalla legge 29 giugno 1939 n. 976), fino all'entrata in vigore dell'articolo 13, comma 14-ter, del Dl 201/2011. Insieme alla denuncia dovrà essere presentata una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, il cui modello è allegato al comunicato dell'Agenzia del 21 settembre 2011, con cui il possessore assicura che i requisiti di ruralità erano presenti fin dal 1° gennaio 2007.

Contigui
Ulteriore caso fonte di incertezze frequenti è quello di appartamenti contigui, di proprietà individuale di due coniugi, collegati fra loro anche solo con l'apertura di una porta.
In nessun caso questa fattispecie di immobili, può costituire una sola abitazione, per cui ai fini Imu uno dei due alloggi costituirà seconda casa, sempre che i coniugi non siano separati.
Per renderli unica abitazione, è necessario fare un atto di donazione reciproca fra i due coniugi, della quota di metà dei rispettivi alloggi, tenendo conto che la donazione fra marito e moglie sconta una franchigia di un milione, per cui è esente dall'imposta di registro, ed è soggetta solo alle imposte fisse ipotecaria e catastale di 168 euro ciascuna.

Categorie catastali
Qualche problema può poi essere creato dal caso degli immobili censiti in categorie diverse da quelle di effettivo utilizzo, per i quali di fatto esiste una omissione di adempimento da parte dei possessori.
Infatti, ad esempio, in caso di uffici utilizzati come abitazioni, o negozi utilizzati come magazzini, o autorimesse censite come laboratori, presumendo che il cambio di destinazione sia stato fatto regolarmente, con autorizzazione comunale, si è in presenza di omissione di denuncia di variazione al Catasto, la quale dovrebbe avvenire entro 30 giorni dalla data di ultimazione delle opere (lo prevede l'articolo 20 del Rdl 652/39, modificato dall'articolo 34-quinquies del Dl 4/2006).
In queste circostanze è necessario calcolare l'imposta in base alla rendita presunta, sulla base della categoria catastale corrispondente alla destinazione effettiva, in attesa delle denuncia regolare da affidare ad un tecnico abilitato ad operare negli atti catastali.

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