I ricavi relativi alla locazione di terreni agricoli e fabbricati rurali concorrono a formare il reddito delle società agricole.

Infatti le istruzioni al modello Unico precisano che devono essere esclusi dal totale dei ricavi portati in diminuzione del reddito, quelli derivanti dalla locazione o dall’affitto di fabbricati a uso abitativo nonché di terreni e di fabbricati a uso strumentale alle attività agricole qualora siano marginali (in quanto non possono superare il 10% dei ricavi complessivi) rispetto a quelli derivanti dall’esercizio dell’attività agricola esercitata. A nostro parere, i ricavi conseguiti in dipendenza di locazione degli immobili dovrebbero essere esenti se si tratta di terreni agricoli e fabbricati pertinenziali in quanto, per effetto della locazione a terzi, tali beni perdono la natura di immobili strumentali e quindi concorrono a formare il reddito sulla base delle risultanze catastali (articolo 90 del Tuir).

La precisazione delle istruzioni è, invece, condivisibile quando la locazione riguardi soltanto il fabbricato senza il terreno nella cui ipotesi il reddito è tassato.

Le società agricole che per l’anno 2015 hanno esercitato l’opzione per la tassazione catastale, devono eliminare l’effetto dei costi e dei ricavi contabilizzati nell’esercizio utilizzando il quadro RF, nel caso di società di capitali o società di persone in contabilità ordinaria o il quadro RG, nel caso di società di persone in contabilità semplificata.

L’articolo 1, comma 1093 della legge 296/2006 (Finanziaria 2007) consente alle società di persone, alle società a responsabilità limitata e alle cooperative che rivestono la qualifica di società agricole ai sensi dell’articolo 2 del Dlgs 99 del 2004, di optare per la determinazione del reddito in base alle risultanze catastali in luogo della tassazione ordinaria “a bilancio”, basata, cioè, sulla differenza tra costi e ricavi. Si ricorda che si definiscono agricole le società che rispettano un duplice requisito, ovvero svolgono esclusivamente le attività agricole di cui all’articolo 2135 del Codice civile e riportano nella ragione o denominazione sociale la dicitura «società agricola». In merito allo svolgimento in via esclusiva di attività agricola, il citato articolo 2, a seguito delle modifiche apportate dal Dl 18 ottobre 2012, n. 179, precisa che non costituiscono distrazione dall’esercizio esclusivo delle attività agricole la locazione, il comodato e l’affitto di fabbricati a uso abitativo, nonché di terreni e di fabbricati a uso strumentale, a condizione che i ricavi siano marginali rispetto a quelli derivanti dall’attività agricola, ovvero siano non superiori al 10% dell’ammontare dei ricavi complessivi; ma in questo caso il reddito imponibile è assunto su base analitica.

L’esercizio dell’opzione, come chiarito dalla circolare 50E/2010, non fa venir meno le modalità di tenuta della contabilità, e quindi devono essere rispettate le disposizioni previste dal Dpr 600/1973. Le società agricole, quindi, determinano l’utile di esercizio con le modalità ordinarie e in sede di compilazione del modello Unico provvedono, tramite le variazioni fiscali, a sostituire il risultato effettivo della gestione con il reddito catastale. In particolare, si devono annullare i costi relativi all’attività propria dell’impresa agricola portandoli in aumento del reddito nel rigo RF31 (variazioni in aumento) con il codice 8. Devono essere indicati solo i costi inerenti l’attività agricola e non i costi societari quali, ad esempio, quelli relativi ai compensi erogati al collegio sindacale, quelli relativi al diritto camerale e pochissimi altri. Allo stesso modo, si devono annullare i ricavi relativi all’impresa indicando l’ammontare degli stessi nel rigo RF55 (variazioni in diminuzione) usando, anche in questo caso, il codice 8.

A seguito dell’annullamento dei costi e ricavi agricoli, queste società devono compilare il rigo RF9 indicando il reddito agrario del terreno di cui all’articolo 32 del Dpr 917/1986, rivalutato del 70% e ulteriormente rivalutato del 30%, ridotto al 10% se la società è in possesso della qualifica di imprenditore agricolo professionale (Iap). Si ricorda che ai sensi dell’articolo 1, comma 3 del Dlgs 99/2004, le società di persone, cooperative e di capitali, sono considerate imprenditori agricoli professionali qualora lo statuto preveda quale oggetto sociale l’esercizio esclusivo delle attività agricole di cui all'articolo 2135 del Codice civile e almeno uno degli amministratori per le società di capitali e cooperative o uno dei soci per le società di persone, sia in possesso della qualifica di Iap.

Per le società in nome collettivo e in accomandita semplice, in contabilità semplificata trova applicazione il medesimo meccanismo ma dovrà essere indicato il reddito agrario nel rigo RG 11.

Si ricorda, infine, che le società devono anche compilare il quadro dei valori fiscali nel quadro RS affinché, in caso di perdita di efficacia o revoca dell’opzione, siano aggiornati i valori contabili per la successiva determinazione del reddito, con le modalità del reddito di impresa.

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