Se è vero che tre proprietari su quattro scelgono la cedolare secca sugli affitti - come si può stimare partendo dalle statistiche sulle dichiarazioni dei redditi 2015 - è corretto dire che tutti i potenziali interessati hanno fatto la propria scelta?
Per rispondere, bisogna rimettere in fila le condizioni che determinano la convenienza (o meno) della tassa piatta. Diciamo subito che per i contribuenti che dichiarano un reddito annuo superiore ai 28mila euro, l'opportunità di scegliere la cedolare secca non dovrebbe essere in discussione. Bisogna però considerare che oltre questa fascia di guadagni si colloca meno della metà dei proprietari di case affittate. L'ultima - e unica - volta che le Finanze hanno fornito la ripartizione per scaglioni di reddito dei privati locatori di abitazioni, si è visto che il 19,5% si trovava nella fascia fino a 10mila euro e il 37,8% in quella tra 10mila e 26mila euro.
L’andamento della cedolare secca sugli affitti tra il 2011 e il 2014
È allora su questi soggetti a medio e basso reddito che ci si deve concentrare. La cedolare secca è un'imposta sostitutiva che rimpiazza l'Irpef, le sue addizionali comunali e regionali, l'imposta di registro e il bollo. Si paga sul canone, senza deduzioni forfettarie, e l'aliquota sui contratti a canone libero è pari al 21 per cento. Quella sui contratti a canone concordato, invece, è stata ridotta al 10% per il periodo 2014-17, mentre a regime è al 15 per cento.
È evidente che l'aliquota al 10% è sempre conveniente, tranne che nel caso di contribuenti che hanno forti detrazioni da sfruttare, ad esempio per lavori in casa o spese sanitarie. Per rendersene conto basta prendere un canone-tipo da 1.000 euro e confrontare le due soluzioni: con la cedolare secca, il proprietario chiude i conti con il fisco pagando 100 euro; con la tassazione ordinaria deve versare l'Irpef con un'aliquota minima del 23% su un imponibile di 665 euro (grazie alle deduzioni maggiorate per i canoni concordati) , versando quindi 152,95 euro. In più, deve aggiungere le addizionali - di solito non inferiori al 2% complessivo, anche se certi Comuni e Regioni esentano i contribuenti a basso reddito - oltre al bollo (che si paga solo all'atto della registrazione e costa 16 euro ogni 4 pagine di contratto) e all'imposta di registro, nel nostro esempio pari a 14 euro, per prassi divisa a metà tra proprietario e inquilino.
Tra l'altro, si può notare come la cedolare con aliquota al 15% sarebbe quasi “pari” alla tassazione ordinaria per i contribuenti del primo scaglione Irpef. Ragione per cui, se davvero si vuole incentivare la diffusione dei contratti a canone calmierato, sarebbe opportunot pensare a una proroga o ad una stabilizzazione della riduzione al 10%, vista la quantità di proprietari che si trova entro questo range reddituale.
Insomma, chi ha già in corso un contratto a canone concordato non ha quasi mai motivo di non scegliere la cedolare, e si spiega anche così l'aumento superiore al 1.000% registrato nel numero di opzioni per la tassa piatta tra il 2011 e il 2014 nello scaglione dei contribuenti che dichiarano fino a 15mila euro.
Un discorso simile vale per i contratti a canone libero, anche se in questo caso il divario tra i due regimi fiscali è meno marcato. Prendiamo sempre il primo scaglione Irpef, quello con aliquota al 23%, e partiamo dal canone-tipo di 1.000 euro. In questo caso, chi sceglie la cedolare paga 210 euro. Chi resta alla tassazione ordinaria, invece, deve pagare il 23% di Irpef su un imponibile di 950 euro (con deduzione forfettaria del 5%), cioè 218,5 euro, e in più aggiungere le addizionali, il bollo e l'imposta di registro al 2%, cioè 20 euro, sempre divisi con l'inquilino.
Balza subito all'occhio che in questo caso la differenza è più sottile - anche se c'è - e quindi potrebbe bastare poco ad alterare l'equilibrio. Perciò, va probabilmente ricercata tra i proprietari che affittano a canone libero e dichiarano redditi inferiori a 15mila euro la pattuglia degli irriducibili che restano in tassazione ordinaria. Di certo, comunque, anche se i dati sulle dichiarazioni fiscali si fermano all'anno d'imposta 2014, il gradimento per la cedolare è proseguito anche nel corso del 2015, come dimostra l'incremento da 1,7 a 2 miliardi delle somme registrate nelle entrate tributarie a titolo di cedolare secca.
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