Le regole di base sul lastrico solare (articolo 1126 del Codice civile) stabiliscono che quando l’uso di uno o più lastrici solari (cioè superfici con funzione di copertura poste alla sommità dello stabile) non è comune a tutti i condòmini, allora la manutenzione ordinaria dello stesso dovrà essere corrisposta per due terzi dai condòmini secondo le tabelle millesimali e per la restante porzione dal comproprietario che ne fa uso in modo esclusivo.
Da notare che le regole applicate al lastrico solare vengono per analogia adattate anche alle terrazze a livello (si veda la sentenza della Seconda Sezione della Corte di Cassazione numero 16583 del 2012).
È giusto però domandarsi se tali regole per la attribuzione delle spese debbano applicarsi non solo alla manutenzione del lastrico solare, ma ad ogni altra spese derivante da esso.
In particolare ci si chiede se, in caso di danni causati dal lastrico solare, il criterio da utilizzare per il risarcimento degli stessi sia quello del 1126 del Codice Civile.
La questione, da sempre molto dibattuta in dottrina, era stata in un primo tempo analizzata dalla Corte di Cassazione del 1997. Le Sezioni unite, infatti, erano state investite della questione ed avevano emesso la sentenza numero 3672 del 29 aprile 1997 con la quale fornivano una interpretazione della vicenda.
Detta sentenza, quindi, affermava che «La questione di diritto che la Suprema Corte deve risolvere per decidere la controversia è se la responsabilità per i danni prodotti nell’appartamento sottostante dalle infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare per difetto di manutenzione si colleghi piuttosto che al disposto dell’art. 2051 cod. civ. direttamente alla titolarità del diritto reale» e concludeva, al termine della decisione, che per i danni cagionati dal lastrico solare per difetto di manutenzione «rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla obbligazione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall’articolo 1126» e stabiliva così un principio di diritto.
“La natura condominiale del lastrico è quando la copertura è in favore degli alloggi di svariati condomini”
In sostanza, quindi, la Suprema Corte affermava come i danni cagionati dall’incuria nella manutenzione del lastrico solare rientrassero nello schema tipico della responsabilità per inadempimento di cui all’articolo 1218 del Codice Civile, piuttosto che quella per i danni causati dalle cose in custodia (articolo 2051).
Detto principio giurisprudenziale, nonostante le svariate critiche della dottrina, resisteva fino a oggi.
In data 13 giugno 2014, tuttavia, la seconda Sezione della Corte di Cassazione – investita di un caso similare a quello appena descritto – prendeva atto dei contrasti in dottrina e faceva alcune osservazioni .
In particolare la Corte riteneva non condivisibile il principio espresso dalla sentenza 3672 del 1997, ritenuto che «il fatto costitutivo dell’illecito risale alla condotta omissiva o commissiva dei condòmini, che fonda una responsabilità aquiliana, la quale deve essere scrutinata secondo le rispettive colpe dei condòmini e, in caso di responsabilità condominiale, secondo i criteri millesimali, senza utilizzare la normativa coniata ad altro fine».
Ritenuto, quindi, non corretto il principio di diritto espresso nel 1997 la Seconda Sezione della Cassazione depositava ordinanza chiedendo alle Sezioni Unite un nuovo esame della vicenda.
Il principio espresso dalla seconda sezione è condivisibile, dato che l’articolo 1226 del Codice Civile detta criteri di ripartizione delle spese basati sull’utilità del bene tratta dal soggetto utilizzatore e non pare analogicamente applicabile alla responsabilità per fatto illecito derivante dalla custodia di beni.
Sotto il profilo della natura (condominiale o esclusiva) del lastrico solare, la Cassazione (n. 9035/2016) si è da ultimo espressa ricordando come tale bene sia inserito dall’articolo 1117 del Codice civile nell’elenco di parti comuni: e che tale presunzione possa essere vinta solo o dalla presenza di un titolo (ad esempio un atto di vendita dove esplicitamente il lastrico sia trasferito quale parte privata e non comune) o dal fatto che esso per la sua naturale particolare conformazione sia posto al servizio di un solo condomino.
Nel caso esaminato nella sentenza 9035/2016, in particolare, la natura esclusiva del lastrico era stata esclusa nonostante un condomino avesse da anni privato gli altri della possibilità di accedervi: questo in quanto in tal modo non era comunque venuta meno la natura, condominiale, che il lastrico svolgeva quale copertura in favore degli alloggi di svariati condomini.
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