Il 18 giugno è questione di giorni ma, oltre alla regole generali (tutte reperibili nel focus del Sole 24 Ore del 23 maggio, disponibile in pdf), le eccezioni sono moltissime. Insomma, per il calcolo, per pagare il giusto e senza rischiare sanzioni (la stampa del modello F24 direttamente dai siti online di molte banche o, in bianco, da quello dell’agenzia delle Entrate, vale la pena di riscontrare se non si rientri in qualche caso particolare tra quelli illustrati qui sotto. Ricordiamo che le aliquote non sono cambiate che in pochi casi (la verifica si fa sul sito del Mef). Altri interrogativi si possono chiarire guardando il videoforum con gli esperti de Sole 24 Ore.

Abitazione principale e residenza
Nulla da versare per i possessori di abitazione principale, sia per l’Imu che per la Tasi, a condizione che non si abbia una casa di lusso (classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9). Per le abitazioni di lusso si applica l’aliquota deliberata dal Comune e la detrazione fissa di 200 euro, se non aumentata dal Comune.
Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, “nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente”. Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile. Per poter accedere all’esclusione dell’Imu non è quindi sufficiente la residenza anagrafica, ma occorre anche la dimora abituale di tutto il suo nucleo familiare. Unica eccezione possibile: due coniugi che risiedano (in genere per motivi di lavoro) in due Comuni diversi, ciascuno in abitazione di proprietà: il principio della”doppia agevolazione” in questo caso è stato recentemente chiarito dalla circolare circolare n. 3/2012.
Mentre per i coniugi separati o divorziatiil problema non sussiste: quando la casa coniugale viene assegnata a uno di loro, il proprietario o comproprietario che resta fuori non paga Imu, mentre l’assegnatario è esente sinché rimane la sua abitazione principale.
Sullaseconda casa, invece: niente da fare: si paga sia l’Imu che la Tasi.

Residenti all’estero
A partire dal 2015 è considerata direttamente adibita ad abitazione principale una e una sola unità immobiliare posseduta dai cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato e iscritti all’anagrafe degli italiani residenti all’estero (Aire), già pensionati nei rispettivi Paesi di residenza (quindi non in Italia), a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia, a condizione che la casa stessa non risulti locata o data in comodato d’uso.

Abitazione principale senza residenza
Ci sono alcuni casi in cui si può “saltare”il requisito della residenza per beneficiare dell’esenzione da Imu e Tasi. L’agevolazione spetta anche ai militari o membri della forze di polizia, Vigili del fuoco e appartenenti alla carriera prefettizia in servizio permanente effettivo, purché abbiano presentato una dichiarazione in Comune.
Inoltre, il Comune può disporre l’”assimilazione” all’abitazione principale dell’unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricoveroo sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non risulti affittata.
Niente Imu anche per gli immobili delle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari, per gli alloggi sociali (ex Iacp).

La mappa degli sconti
Per gli edifici d’interesse storico-artistico è prevista la riduzione a metà dell’imposta, per le case affittate a canone concordato la riduzione è del 25%
Per gli immobili inagibili o inabitabili la riduzione a metà dell’imposta spetta a condizione che tale situazione sia stata dichiarata al Comune, con una perizia di parte, e dunque a decorrere dalla dichiarazione Imu. La denuncia non va presentata se lo stato di inagibilità è già noto all’ente (ad esempio in presenza di ordinanza di sgombero). Nella dichiarazione occorre indicare gli estremi catastali degli immobili interessati e la tipologia di esenzione richiesta. In questi casi, dunque, non è sufficiente la semplice sussistenza dei presupposti di legge, ma occorre anche il rispetto del requisito formale della tempestiva presentazione della denuncia annuale.
Infine, i fabbricati crollanti (ma non del tutto crollati), definiti “collabenti” e iscritti in catasto nella categoria F2, senza attribuzione di rendita, non sono soggetti al pagamento dell’Imu né come fabbricati né come area fabbricabile. Lo ha chiarito la Corte di Cassazione nella sentenza 23801/2017. Una volta crollati, diventano area fabbricabile, che come tale, invece, è soggetta a Imu.
l'Imu è poi ridotta al 50% per le unità immobiliari, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato ai parenti in linea retta entro il primo grado (comodatari), che le utilizzano come abitazione principale. Ad esempio da genitori a figli o viceversa.
Altro caso particolare è quello del leasing immobiliare: il locatario paga l'Imu fino alla consegna dell'immobile

L’eredità
Una situazione molto frequente e che richiede una certa attenzione riguarda la caduta in successione dell’immobile che costituiva la dimora familiare. In questo caso, infatti, al coniuge superstite spetta il diritto di abitazione. Quindi gli altri eredi non hanno alcuna soggettività passiva ai fini Imu e l’unico contribuente è il coniuge superstite. Si tratta peraltro di un diritto al quale occorre rinunciare espressamente, non essendo sufficiente allo scopo la rinuncia all’eredità. Se il coniuge superstite pertanto risiede e dimora abitualmente nell’unità in questione, la stessa sarà esente da imposte in quanto abitazione principale.
Attenzione: se la casa era di proprietà anche di altri, come quella posseduta dal defunto e dal fratello di questi, il diritto di abitazione del coniuge superstite riguarderà la sola quota del defunto che passa al coniuge e non si espande alla porzione del fratello. Per tale ultima parte, dunque, l’Imu continuerà a essere dovuta dal fratello.

La differenza tra Imu e Tasi
Uno dei primi equivoci da chiarire è che le imposte sono due : Imu e Tasi. La Tasi era nata per la tassazione dell’abitazione principale ma è venuta meno già dal 2016. Di fatto, ora, è un doppione dell’Imu. Sono pertanto soggetti passivi chi vanta la proprietà o un diritto reale di godimento sugli immobili, da un lato, e i detentori degli stessi, dall’altro (questi ultimi, invece, non pagano l’Imu).
La Tasi colpisce i fabbricati, esclusa l’abitazione principale, e le aree fabbricabili. Sono esclusi i terreni agricoli (colpiti dall’Imu). La base imponibile si determina con le medesime regole Imu. Anche le esenzioni e le agevolazioni sono comuni ad entrambe le imposte. Una peculiarità riguarda gli utilizzi temporanei di durata non superiore a sei mesi nel corso dell’anno solare. In tal caso, mutuando una previsione della Tari, è disposto che l’utilizzatore non paghi nulla e che l’intero importo sia a carico del proprietario.
La Tasi è a carico del possessore per una quota compresa tra il 70% e il 90% dell’imposta. La parte a carico del detentore (inquilini e simili) è pari alla differenza (dunque tra il 30% e il 10% del totale, a scelta del Comune). In caso di omissione di pagamento, totale o parziale, il Comune può rivolgersi per l’intera differenza nei riguardi di uno o di tutti i soggetti passivi. La quota non versata dai detentori non può però essere chiesta ai possessori, e viceversa. L’aliquota massima della Tasi deve essere determinata in modo che la somma con l’Imu non superi il 10,6 per mille (aliquota massima Imu). È tuttavia consentito per i Comuni che se ne fossero già avvalsi nel 2015 conservare la maggiorazione Tasi dello 0,8 per mille, con deliberazione espressa.

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