Famiglie italiane alle prese con le ultime ore per prenotare le vacanze estive. Chi sceglie di affittare un appartamento vicino al mare – perché non si può permettere o non gradisce altre formule ricettive – ha davanti a sé una doppia opzione: cercare una soluzione su internet, su portali web come Airbnb o Casevacanza, o contattare le agenzie immobiliari del posto specializzate in locazioni turistiche. Fatto sta che, conti alla mano, ormai anche l’affitto breve estivo richiede un impegno economico rilevante: bisogna investire fino a tre stipendi per potersi permettere nel mese di agosto un bilocale (quattro posti letto), pagando in circa 4.500 euro per le quattro settimane estive.

È questa la media dei canoni mensili proposti in alta stagione su Casevacanza.it, che per il 90% raccoglie annunci di privati. Una cifra che corrisponde a quasi il triplo dello stipendio medio netto degli italiani, che in media si aggira sui 1.570 euro (fonte: Jp Salary Outlook 2019, rapporto dell’Osservatorio Jobpricing). Il canone scende a 2.548 euro se si prenotano solo le due settimane centrali, le più care essendo incluso Ferragosto.

Sono questi i canoni medi rilevati per il Sole 24 Ore sul portale di affitti online, in base a quelli proposti in alcune località di mare tra le più gettonate.

I prezzi non sono molto diversi da quelli proposti da Airbnb: i due portali si assomigliano sia nell’offrire la possibilità di prenotare direttamente online l’appartamento per le vacanze, trattenendo una commissione intorno al 3% più Iva, sia nelle politiche di prezzo, definite dai proprietari autonomamente nell’area privata dove è possibile gestire il calendario e le richieste. Infatti su Airbnb, che per policy interna non rilascia dati sui canoni medi, le cifre non si discostano molto: prendendo a campione gli appartamenti da quattro posti letto, disponibili per l’intero agosto a Jesolo, su 36 annunci - tralasciando alcuni casi peculiari estremi - la media di prezzo offerto è pari a 4.790 euro, un po’ di più rispetto ai 4.061 su Casevacanza nella stessa località.

Tra le zone più care ci sono la Costiera Amalfitana e Milano Marittima, dove su internet si arriva a chiedere oltre i 6mila euro per un affitto mensile in agosto e oltre 3.600 euro per le due settimane centrali. Seguono Santa Maria di Leuca nel Salento e Riccione. Tra le più economiche, invece, Lignano Sabbiadoro e Senigallia dove i prezzi si fermano rispettivamente a 3.224 e 3.441 per l’intero mese e intorno ai 2mila euro per i quindici giorni a cavallo di Ferragosto.

Un’importante differenza di prezzo sembra esserci, invece, confrontando i prezzi proposti per lo stesso tipo di locazione dalle agenzie immobiliari del posto. I listini dei principali network di franchising segnalano, seppur con alcune eccezioni, canoni inferiori mediamente del 25% rispetto a quelli riscontrati negli annunci online dei privati: si va dai 2.400 euro di differenza a Giulianova/Teramo ai 300 euro di divario riscontrati a San Vito Lo Capo.

L’indagine condotta in modo rappresentativo su alcune località riscontra una tendenza, ma non ha la pretesa statistica di sancire l’esistenza di un divario medio di prezzo tra i due canali. Innanzitutto, su internet la mancata intermediazione potrebbe portare i privati ad alzare l’offerta, ma non è detto che poi il dato rifletta la realtà di contratti stipulati. I listini delle agenzie, invece, si basano sullo storico degli anni precedenti. Negli ultimi anni, inoltre, la vacanza all’italiana, che tipicamente negli anni del boom economico “traslocava” sul litorale intere famiglie per lunghi periodi, è sempre meno richiesta e gli affitti turistici diventano più brevi: ecco perché sui portali web si tende ad offrire prezzi alti, per intercettare soprattutto il pernottamento settimanale o ancor più ridotto. E, in caso di prenotazioni mensili, lo sconto non è sempre applicato.

Inoltre, vanno considerati gli oneri a carico dei proprietari. Sui redditi da locazione turistica è possibile applicare la cedolare secca al 21% e, in caso di contratti “brevi” (inferiori a 30 giorni), gli intermediari sono tenuti a svolgere il ruolo di sostituti di imposta, così come i portali web di annunci se intervengono nel pagamento o incassano i corrispettivi. Casavacanze.it lo fa, mentre Airbnb continua la sua battaglia - in attesa del parere del Consiglio di Stato - contro il Dl 50/2017 che ha introdotto l’obbligo. Alla tassazione si sommano poi i costi di gestione degli annunci, di check in e check out, di pulizie e di intermediazione. Da un lato, le agenzie, solitamente, chiedono parcelle (10-30% del corrispettivo) che si applicano sugli incassi lordi del proprietario; dall’altro, i portali web consentono al privato di inserire costi-extra, oltre al prezzo per notte, ad esempio per il servizio di pulizia. Il rischio di rincari per l’inquilino è nascosto anche in queste insidie.

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