Saldi di fine stagione immobiliare a New York. Da Manhattan a Brooklyn e Williamsburg, i prezzi degli appartamenti stanno scendendo ormai da almeno due anni, in alcune aree da più tempo, e si avvicina ciò che gli operatori chiamano “bottom”, il limite inferiore da cui parte la ripresa. Ecco perché chi vuole comprare oggi nella Grande Mela monitora attentamente il mercato, alla ricerca di vere opportunità di investimento.

Siamo andati a verificare personalmente l’offerta oggi esistente ed è evidente che è possibile acquistare con sconti considerevoli rispetto alla richiesta, che arrivano anche al 20%: i report di mercato difficilmente evidenziano tale situazione, perché per una serie di vincoli (soprattutto nei confronti delle banche finanziatrici) i developer non registrano nero su bianco vendite a sconto. Gli sconti vengono applicati infatti in molti casi con modalità alternative: anni di spese condominiali incluse nel prezzo, facilitazioni diverse, pagamenti dilazionati. Ma in altri casi è possibile monetizzare subito tali sconti e, in determinate aree, a ciò si può aggiungere il beneficio di una fiscalità incentivante, che arriva praticamente ad azzerare le imposte (che a New York pesano parecchio) fino a dieci anni.

La discesa
«I prezzi degli appartamenti a Manhattan sono scesi lo scorso novembre al minimo degli ultimi tre anni a causa di un eccesso di offerta – si legge nell'ultimo report di mercato di StreetEasy – con un ritmo di caduta del 3,3% all'anno». Negli Stati Uniti si fa riferimento al cosiddetto “prezzo medio”, che secondo la società è arrivato a 1,1 milioni di dollari (957mila euro) a Manhattan, considerando appartamenti in condominio, coop, case unifamiliari e townhouses: «Si tratta dello stesso livello visto nel 2015 e il calo annuo è il più forte visto dal febbraio 2009».

Un calo particolarmente evidente nel settore delle case di lusso, ma non solo. Gli acquirenti continuano a stare alla finestra e l’offerta di appartamenti in vendita aumenta: «Circa 1.400 nuove proprietà sono finite sul mercato in novembre – continuano da StreetEasy – il 18% in più rispetto all’anno prima». Ma il ciclo sta per invertire la rotta e gli operatori prevedono un cambio del trend all’inizio della seconda parte del 2019, con i compratori che già stanno valutando, in questo inizio del 2019, di acquistare il meglio sul mercato.

Il timing della stagione immobiliare
«La stagione immobiliare a New York dura circa sette anni prima che arrivi l'Autunno, che in inglese si chiama fall, come la caduta – spiega Giampiero Rispo, fondatore e presidente di Domus Realty New York, punto di riferimento della comunità internazionale che acquista nella Grande Mela –. Oggi siamo arrivati alla fine della stagione e si cominciano a vedere i tanto attesi sconti, o concessioni». Rispo evidenzia che gli acquisti degli italiani stanno ricominciando e le trattative, in questo inizio del 2019, riprendono. «I motivi che spingono i nostri investitori all'acquisto sono la diversificazione dall’euro e uno spostamento dei portafogli dall'immobiliare europeo a quello Usa – spiega –. Ci si accontenta di un rendimento reale da affitto del 3% e si acquista con sconti del 20% rispetto ai dati ufficiali di vendita del 2017 e del 2016».

Domus Realty è una società fondata a New York nel 1986 da Giampiero Rispo e nel corso degli oltre 30 anni di attività ha assistito alcuni tra i principali investitori italiani in investimenti immobiliari, prevalentemente in ambito residenziale ma anche nel settore commerciale. Attualmente Domus Realty ha un patrimonio amministrato di oltre 1,3 miliardi di dollari e annovera tra i suoi clienti i più importanti investitori privati italiani cosi come alcune tra le principali aziende italiane presenti negli Usa, tra cui Fiat, Rai, Bulgari e Mps.

Le opportunità a Manhattan
Qualche esempio può aiutare a comprendere meglio la situazione del mercato di Manhattan. «Per chi riesce a mettere da parte l’antipatia nei confronti del presidente Trump ci sono degli affari eccezionali proprio alla Trump Tower, indirizzo di primissima qualità sulla Fifth Avenue – spiega Rispo – con viste spettacolari su Central Park ma prezzi da quartieri periferici. I prezzi non sono ufficiali, naturalmente, ma il risultato di trattative one to one».

Sempre restando ad alti livelli e con obiettivi di investimento per la messa a reddito, si stanno materializzando opportunità interessanti a Chelsea. Per esempio una palazzina cielo-terra recentemente ristrutturata, con una richiesta di 12,5 milioni di dollari (10,8 milioni di euro). «Si tratta di 16 mini appartamenti completamente rinnovati, tagli molto richiesti e praticamente introvabili a Manhattan – spiega Rispo – oltre a due grandi appartamenti con giardino occupati da inquilini a lungo termine, per una superficie totale di 800 mq. Il reddito netto attuale è di 456mila dollari (396mila euro)».

Il caso di Brooklyn
Manhattan è orami comunque molto cara e gli acquisti si sono spostati su Brooklyn e Williamsburg, soprattutto per chi non vuole solo comprare a fini di investimento ma desidera anche vivere, almeno parte dell'anno, a New York. «Praticamente tutti gli under 35 si sono trasferiti a Brooklyn», spiega Rispo. Tanto che Brooklyn, nel complesso, non sta sperimentando cali. «I prezzi a Brooklyn sono saliti dell'1,6% rispetto a un anno fa – si legge nel report di StreetEasy – e la richiesta è molto alta». Tuttavia si possono trovare, anche in questo caso, occasioni di acquisto.

È il caso, per esempio, dello sviluppo 550 Vanderbilt , nella parte di Brooklyn che tutti amano, con gli appartamenti con vista su Manhattan e in alcuni casi fino alla Statua della Libertà. Situato in posizione centrale tra Fort Greene, Boerum Hill, Clinton Hill, Prospect Heights e Park Slope, a pochi minuti dal centro e dal lungomare di Brooklyn e da metropolitane, treni, autobus e traghetti, si tratta di un nuovo sviluppo dello studio di architettura Cookfox, già terminato, abitato e quasi completamente venduto: «Su 270 appartamenti ne sono rimasti meno di 30 – spiega Rispo – e lo sviluppatore ha annunciato in dicembre di voler chiudere l'ufficio vendite in tempi brevi, offrendo sconti del 20%. Ma stiamo valutando con un paio di grandi investitori l’ipotesi di un’offerta in blocco per gli appartamenti rimasti con uno sconto superiore al 30%». Gli appartamenti sono “ready to live”, con lussuose zone comuni come una grande Spa, palestra, area sociale per grandi cene con cucina tipo ristorante e camino a parete intera, asilo nido interno etc… «Non certamente ultimo dei motivi che ci spingono a suggerire questo building ai nostri clienti è che l’edificio ha un incentivo fiscale per cui il pieno valore catastale sarà raggiunto in 25 anni, per cui godrà di tasse immobiliari estremamente contenute». I prezzi partono da 1.311 dollari al piede quadrato, che con lo sconto del 20% diventano 1.048,8 dollari al piede quadrato (circa 9.820 euro al mq) e gli appartamenti rimasti partono dai 97 metri quadrati con due camere da letto e grandi cucine.

Quello che non si dice
«Il mercato di Manhattan ha iniziato a frenare già nel 2015, ma i costruttori non si sono mai fermati e le banche hanno continuato a dare finanziamenti – spiega Rispo –. Anche oggi, con le discese dei prezzi e il mercato quasi fermo, continuano ad arrivare nuovi appartamenti. Nel 2019 arrivano 5mila nuovi appartamenti in aggiunta a ciò che è già sul mercato e la sensazione è che si vedranno cadere diverse teste». Rispo spiega che molti costruttori hanno bisogno di rifinanziarsi, le banche non si tirano indietro ma chiedono tassi fino al 18%. «Il problema sta proprio nel rapporto con le banche – continua –. Quando i costruttori chiedono i finanziamenti lo fanno con un business plan preciso del prezzo di vendita al piede quadrato e in fasi come questa, per non andare al di sotto di quel prezzo, oggi si vedono concessioni di qualsiasi natura ai compratori». Per esempio fino a cinque anni di spese di condominio a carico del venditore o escamotage sui contratti commerciali di affitto di negozi e uffici o contributi a fondo perduto sulle ristrutturazioni o gli arredi. Quando un cliente è interessato però riluttante per i costi condominiali, le tasse e così via, inizia una trattativa che si chiude con sconti considerevoli.

«In questi giorni sto chiudendo un'operazione a downtown con il 30% di sconto rispetto alla richiesta, da 27 milioni a 19 milioni di dollari. O nel palazzo uptown al 432 Park Avenue, uno dei pù belli di Manhattan, si è appena chiusa una vendita di uno degli ultimi appartamenti con il 24% di sconto». A primavera ci saranno i primi forclosure delle banche e i prezzi scenderanno, ma generalmente queste operazioni non arrivano al mercato al dettaglio, vengono passate dalle banche a hedge fund o fondi immobiliari.

Tagli piccoli e condo-hotel
Le migliori opportunità si stanno preparando in sviluppi piccoli o medi nella zona di Chelsea, nell'Upper West Side, anche se più per i locali che per gli stranieri. E il financial district, dove hanno comprato negli anni scorsi molti italiani? «Lì c'è parecchia crisi, perché è rimasta una zona di uffici dove sono stati venduti appartamenti per famiglie, l’extralusso proprio lì non va».

Qual è il minimo che si può spendere a Manhattan, per appartamenti piccoli? «Il minimo è intorno ai 500mila dollari – dice Rispo – ma non vedo grandi occasioni. Invece c'è un fenomeno interessante, che sta prendendo sempre più piede, quello dei condo-hotel, che soddisfa la richiesta di chi vuole un pied-a-terre per usarlo solo alcuni periodi all'anno». A New York infatti nei condomini è vietato affittare appartamenti per periodi inferiori ai 12 mesi, così che i condo-hotel risolvono tale problema. Un esempio? Quello che si chiamava Trump Soho, oggi The Dominic, si propone esattamente così. Gli appartamenti non possono essere utilizzati per più di 30 giorni consecutivi, per il resto sono affittati con il pool alberghiero e si ha la possibilità di mantenere un proprio armadio con i beni personali. Comprando ai prezzi scontati che si possono ottenere oggi, si portano a casa rendimenti del 3-4% annuo al netto delle spese.

Possibilità di finanziamento
È possibile, per un italiano, trovare finanziamenti direttamente negli Stati Uniti per comprare una proprietà immobiliare? «È assolutamente possibile. Noi per esempio abbiamo contatti che consentono di avere finanziamenti in tempi brevissimi e con poca documentazione, anzi ci sono meno adempimenti per un europeo che per un americano – precisa Rispo –. Oggi posso far avere a uno straniero fino a 5 milioni di dollari di finanziamento con la semplice presentazione di una lettera di un commercialista che dimostri un determinato livello di entrate, senza documenti di supporto». Normalmente si costituisce poi una società newyorchese, per vantaggi fiscali e per comodità. «Oggi costituire una società costa 2-3mila dollari e si può fare con un socio unico».

E il problema delle tasse da pagare in caso di eredità? «Si costituisce una società newyorchese posseduta da una società estera – spiega Rispo – così che non ci sono tasse di successione».

In più, la società scarica gran parte delle spese relative alla proprietà stessa. «Se la proprietà viene messa a reddito da subito – dice Rispo – si possono detrarre le spese di condominio, le tasse locali, fino a due viaggi all’anno per ogni socio, includendo voli, spese di soggiorno e vitto, gli interessi sul mutuo: in pratica, anche con rendimenti del 4%, si finisce per non pagare imposte su tali profitti, almeno per i primi cinque anni».

© Riproduzione riservata