Nemmeno una casa nuova in vendita al di sotto dei 150mila euro. Con questo primato Barcellona stampa il suo ultimo biglietto da visita di “città per ricchi”, dove il vanto di chi può permettersi una residenza nella metropoli va a braccetto con quello dei molti che dal boom immobiliare stanno ricavando fiumi di denaro; ma dietro l’illusione della favola ci sono tutti gli strascichi negativi della gentrificazione massiccia della capitale catalana e i rischi di uno sboom, come quello della crisi passata.

Il 2018 si è chiuso con un aumento medio dei prezzi delle case a Barcellona del 12,5% e a Madrid del 16,3%, a conferma dell'esplosione generalizzata dei valori immobiliari in Spagna, in crescita del 13% su base nazionale. Ma il quadro è incomprensibile se non si fa un passo indietro, per esaminare l’andamento nel lungo periodo. L’incremento dei prezzi nel 2018 arriva dopo un altro anno di rincari, con valori all'insù in media del 14-15% nel 2017 e dopo un incremento del 12,5% nel 2016. La discesa media dei prezzi negli anni della crisi stimata intorno al 30% (seppur con punte del 50%) è dunque ormai stata archiviata e dimenticata. In sostanza, il mercato barcellonese ha iniziato a scendere a precipizio dal 2007 e ha continuato fino al 2014. Poi sono arrivate la stabilità dei prezzi e la ripresa delle transazioni, per proseguire con un incremento dei valori a doppia cifra, da associarsi alla mancanza di prodotto immobiliare nuovo.

Scarso stock abitativo
Un fattore, questo, particolarmente importante, perché, finchè non ci sarà un’altra volta saturazione del mercato con un eccesso di offerta, il rischio di un nuovo sboom resta solo un’ipotesi.

Le statistiche ufficiali spagnole aggiornate alla prima metà del 2018 sono i tratti distintivi del mercato immobiliare di Barcellona, oltre che di Madrid, in pratica la traduzione in cifre di ciò che è facile percepire anche solo camminando per la città o dando un occhio alle vetrine delle agenzie di real estate. Secondo “Sociedad de tasaciòn” (la fonte statistica ufficiale per il settore immobiliare) sia la capitale sia la città catalana stanno rimanendo a secco di stock abitativo da immettere sul mercato, con la conseguenza che chi vuole comprare una casa davvero nuova deve farlo sulla carta, molto spesso ancor prima che vengano avviati i lavori del cantiere. Non c'è molto da scegliere, insomma, se è vero che a metà 2018 a Madrid c'erano solo 113 appartamenti nuovi terminati in vendita e a Barcellona 156.

«La forte pressione della domanda ha creato un nuovo effetto imbuto che riduce quasi a zero la possibilità di trovare una casa nuova e già costruita nelle due principali città spagnole», evidenzia la Sociedad de tasaciòn. A Barcellona in particolare le case nuove sul mercato erano 1.047, di cui 156 quelle già terminate. L’offerta di case terminate si è ridotta del 22,8% rispetto all’anno precedente mentre quella di appartamenti in costruzione ma non finiti è aumentata del 7,6%. Sempre la Sociedad de tasaciòn ha comunicato di non aver trovato nemmeno una casa nuova in vendita nella città catalana al di sotto dei 150mila euro, mentre nella provincia periferica della città l’offerta di questo tipo è scesa dal 15,9% del totale dell'offerta di case nel 2016 al 4,8% di fine 2018, con trend in peggioramento. Di pari passo, il segmento di spesa dai 300mila ai 500mila euro in città è passato dal 41,2% del 2016 al 51,5% di fine 2018.

Transazioni in crescita
A Barcellona la domanda di abitazioni da acquistare è cresciuta durante tutto il 2018, facendo segnare un aumento delle compravendite dell'8,4% rispetto al 2017, segnala Scenari Immobiliari. Il dato definitivo del 2018 riporta circa 14mila unità vendute nella capitale, di cui circa il 10% di nuova costruzione. Gli italiani, in questo mercato, fanno la parte del leone, essendo i primi acquirenti stranieri, con una quota di compravendite dell'8,4 per cento.

La città per quartieri
«A livello di distretto, il numero maggiore di compravendite si registra nel quartiere di Sant Martì, a fianco del distretto della Ciutat Vella che ospita il Barrìo Gotico – spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. Nonostante la vivacità degli scambi, a Sant Martì i prezzi delle case sono cresciuti in un anno solo del 2,7%, secondo Scenari Immobiliari, mentre, proprio nel distretto a fianco (Ciutat Vella) si è registrato l’incremento più alto: +14,9% in soli 12 mesi. «Qui lo stock delle abitazioni in vendita è al 90% usato e da ristrutturare – spiega Breglia – e sono rare le operazioni di totale rinnovo. Se ci sono, si tratta di fascia alta, con prezzi compresi fra i 6 e i 10mila euro al metro quadro». Nel quartiere di Eixample, uno dei più signorili della città, noto principalmente per gli edifici disegnati da Antoni Gaudí, come la Casa Milà e la Casa Batlló, c’è una forte domanda internazionale per le proprietà in vendita. «Gli operatori del settore lusso dicono che i principali acquirenti in questi anni provengono dal Medio Oriente e dalla Cina – continua Breglia –. Le proprietà più ricercate e desiderate sono gli appartamenti classici in stile Finca Regia con soffitti alti, ampie finestre ornate e pavimenti in mosaico».

Gli appartamenti “prime” toccano i 13mila euro al mq; le compravendite nel 2018 sono state circa 1.500 di cui il 5% riferite ad abitazioni nuove. Ad Eixample i prezzi nel 2018 sono aumentati quasi del 7%, dopo una crescita dell’11% nel 2017. In 24 mesi, in questo distretto, i prezzi sono quasi saliti di 20 punti percentuali. Fra le nuove operazioni, ad esempio, oggi si vendono sulla Gran Via, nella zona est di Exaimple, appartamenti con valori compresi fra gli 11.000 e i 13.600 euro al metro quadro (per gli attici).

Un'altra zona top con prezzi oltre i 10mila euro, è la Diagonal Mar, dove alcune recenti costruzioni, completate a fine 2018, hanno registrato vendite sino a 12mila euro al metro per gli attici vista mare con piscina privata. Si tratta di una ex zona industriale diventata uno dei quartieri più moderni di Barcellona. «Complessi residenziali di alto livello, alberghi di lusso, centri congressuali e commerciali, musei e porzioni di spiagge private, nonché ottimi collegamenti con i mezzi pubblici per il centro, rendono questo quartiere il più vivace e versatile della città», evidenzia Breglia. In questa zona sono molte alte le compravendite effettuate da stranieri (quasi il 60%) grazie anche alla relativamente buona redditività ottenibile: il 4,2% annuo al lordo di spese e tasse.

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