C’è un segmento dell’immobiliare, spinto in modo particolare dalla domanda di affitti brevi, che dà vita a nuovi servizi e rappresenta una possibile strada di crescita per i professionisti del settore o per chi vorrebbe farne parte: il property management. Si tratta, in sostanza, di gestire per conto dei proprietari (a fronte di una provvigione) tutti gli aspetti della locazione: pubblicazione degli annunci, definizione del prezzo, riscossione dei canoni e versamento delle ritenute fiscali, ma anche ottimizzazione degli spazi (piccola manutenzione e home-staging), organizzazione delle pulizie, accoglienza e check-out degli ospiti.

Secondo una stima di Halldis, in Italia 500mila alloggi sono messi a reddito tramite lo short rent, ma un altro mezzo milione sarebbe potenzialmente disponibile, tra seconde case delle famiglie e almeno 50-60mila cespiti provenienti dagli Npl. «In effetti sono in molti ad aver bisogno di un property manager. Sgr, fondi e società che hanno assorbito gli Npl delle banche chiedono questi servizi per valorizzare il più possibile gli stock immobiliari. Ma anche i piccoli proprietari, che hanno investito in qualche appartamento da mettere a reddito, hanno capito che si tratta di un’attività complessa e continua, difficile da compiere in autonomia nei ritagli di tempo e che va dunque affidata a terzi», ragiona Vincenzo Cella, segretario dell’associazione di categoria Property managers Italia (150 soci rappresentativi di circa 22mila appartamenti gestiti). I protagonisti del “property” sono tanti e diversi tra loro, perché si va da vere e proprie imprese che ormai fatturano milioni di euro, a singoli gestori, che nella maggior parte dei casi svolgono anche altre attività. «Nelle piazze maggiori, come Milano, Roma o Firenze, il mercato inizia a essere saturo ed è dominato dagli operatori medio grandi», dice Cella.

Società in crescita
Sono operatori che continuano a crescere e investire. La milanese Italianway ha da poco lanciato il progetto di un franchising di property manager a marchio Wonder Italy, che punta a raccogliere 70 affiliati entro dicembre (è possibile proporsi sul sito), con un obiettivo ambizioso sui 5 anni: 300 affiliati, 20mila strutture gestite (oggi sono 500) e 200 milioni di fatturato (20 milioni è la previsione 2019).

Halldis, su scala europea, sfiora ormai i 30 milioni di fatturato. Myplace (circa 5 milioni di ricavi) ha da poco raddoppiato gli investimenti su Milano, mentre Rentopolis ha appena chiuso un nuovo round di finanziamento su Mamacrowd (300mila euro, il triplo della soglia minima). E accanto a queste imprese, fioriscono start up di servizi altamente tecnologiche e al 100% made in Italy. È il caso di Travel Appeal, che si occupa di analisi di big data sui flussi turistici, Keesy e Vikey, per la gestione automatizzata e via smartphone degli accessi, Yougenio (rete di 200 professionisti in 11 città per pulizie, manutenzione e assistenza h24), fino a agli operatori dell’home staging e di monitoraggio della web reputation (come Qualitando).

«Probabilmente, gli spazi di crescita maggiori sono nei borghi e nelle zone di mare e montagna, in cui non arrivano gli investimenti delle grandi catene alberghiere e dunque la ricettività residenziale conserva un peso determinante», aggiunge Cella. Ed è qui, più che nei capoluoghi, che anche i “piccoli” possono trovare spazio.

Opportunità nei piccoli centri
In prima fila, pronti per estendere la propria gamma di servizi alla gestione, ci sono gli agenti immobiliari. «Aspettiamo con ansia l’approvazione definitiva della Legge europea, che ridefinisce la nostra figura professionale. Se il testo rimarrà quello approvato al Senato, come speriamo, potremo affiancare all’intermediazione nuovi servizi per la clientela, compreso questo», testimonia Gian Battista Baccarini, presidente nazionale Fiaip. Certo, la gestione degli affitti non è una novità. Specialmente nei luoghi di villeggiatura, da sempre i piccoli proprietari affidano alcune mansioni alle agenzie, agli amministratori di condominio ma anche solo a persone di fiducia, che hanno le chiavi dell’appartamento e danno un occhio alla piccola manutenzione, si occupano di inviare personale per le pulizie e di accogliere gli ospiti.

Tutte funzioni prive di un vero carattere d'impresa, qualche volta regolate in nero. «Il tema è proprio questo: fare il salto da una gestione un po’ improvvisata a una professionale», aggiunge Cella di Property managers Italia. Che fornisce alcuni consigli sia per chi sta strizzando l’occhio a questa professione, sia per chi desidera migliorare: «Occorre studiare a fondo aspetti normativi, dinamica dei prezzi, dei flussi turistici e dei tempi di permanenza medi nella propria zona di riferimento, così da poter stendere un business plan. Poi occorre far capire ai proprietari che spendendo poco, anche solo 5-6mila euro, si può cambiare il volto di un alloggio con mobili nuovi, qualche lavoretto di manutenzione, cui abbinare una sessione di scatti fotografici di qualità, ormai indispensabili negli annunci, soprattutto per la clientela straniera. Con pochi interventi e un approccio al passo con i tempi, un appartamento può generare un tasso di occupazione e un canone di affitto superiori alla media».

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