Applicazioni digitali e big data sono al centro del real estate: attirano investimenti e cambiano volto al mercato. L'Italia, per una volta, è pienamente nella partita, come testimonia l'osservatorio permanente Proptech Monitor del Politecnico di Milano, arrivato a catalogare 43 start up attive in questo segmento. «I big data e gli algoritmi che li analizzano sono determinanti a vari livelli» ha detto Stefano Bellintani, docente del Politecnico tra i responsabili dell'osservatorio, nel corso di un convegno su sharing economy e proptech organizzato a Milano dallo studio legale Nctm. «Se pensiamo alla pianificazione urbana, ormai il concetto di smart city impone di utilizzare algoritmi e software sofisticati, non più le vecchie cartine topografiche. Mentre in fatto di asset class che catturano investimenti, tra le più promettenti ci sono i data center, dove i dati sono fisicamente custoditi».
Eppure è proprio nel comparto più tradizionale di tutti, il residenziale, che l'innovazione riesce ad ampliare la gamma dei servizi verso tutti gli attori della filiera, dagli utenti finali della compravendite a grandi e piccoli investitori, passando per agenti e società di property management. Solo nell'ultimo anno sono partite tre nuove iniziative di lending crowdfunding (Concrete, Trusters, Rendimento etico). Un franchising come Tecnocasa, grazie a una recente partnership con Whuis e Cerved, sta dotando i suoi affiliati di un tool che permette in pochi passaggi di misurare l'affidabilità di singoli e imprese, incrociando dati patrimoniali, finanziari e catastali. E altri operatori, ormai non più startup, grazie ai big data stanno modificando il loro business.
Un esempio è Sweetguest, che si occupa di gestione degli appartamenti per affitti brevi. «Ci siamo accorti che accumuliamo migliaia di dati interessanti provenienti dagli immobili in gestione e dall'interazione degli utenti con il sito. Una volta elaborati, possiamo delineare trend di crescita in determinati segmenti di mercato e zone geografiche che ci permettono di proporre operazioni interessanti a grandi investitori. Con questo sistema abbiamo già mosso la bellezza di 60 milioni di euro di investimenti, su uno stock immobiliare che inizieremo a gestire dal 2020» ha raccontato Rocco Lomazzi, fondatore di Sweetguest. Uno dei leader delle stanze in affitto, Dove Vivo, sta studiando una app per tenere in contatto la sua intera community, che va dagli ospiti ai proprietari degli immobili, fino agli amministratori di condominio. E in fatto di tecnologia applicata alla progettazione, Milano contract district ha da poco sviluppato il progetto di micro-living More+Space.
In pratica, offre soluzioni chiavi in mano per gli sviluppatori con cui allestire appartamenti fra 30 e 50 mq e aumentarne la superficie vivibile, grazie a soluzioni di arredo avanzate possibili solo grazie alla progettazione Bim. Per fare un esempio, sfruttando pareti mobili e arredi che si trasformano a seconda dell'ora della giornata, un monolocale da 30 mq di superficie ne offre in realtà 38 da sfruttare. «Il primo esempio concreto è già in fase di realizzazione, 60 unità in pieno centro a Milano, in zona Duomo» ha testimoniato Lorenzo Pascucci, ideatore di Milano ContractDistrict. «Insomma, ormai non si commercializzano solo immobili intesi come involucri, ma un insieme di esperienze e servizi per incontrare l'esigenza del pubblico» ha sintetizzato Luigi Croce, partner di Nctm. «C'è da sperare che il legislatore favorisca lo sviluppo di questo settore ancora caratterizzato da normative rigide o nebulose, se pensiamo ad esempio che la morosità dell'inquilino è regolata da una legge che risale al 1978 o che ogni Regione italiana possa definire diversamente lo student housing o regolare in modo autonomo l'affitto breve».
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