C’è stato un tempo (anni 90)in cui tra gli italiani andava di moda comprare appartamenti a Praga. Si acquistava davvero a buon prezzo in location centrali e in palazzi con facciate che sembravano ricami. Ma i buoni affari sembrarono perduti con la grande crisi immobiliare. Chi senza farsi prendere dal panico non vendette ciò che aveva in portafoglio o, al contrario, abbia approfittato dei ribassi per acquistare, oggi può ritenersi davvero soddisfatto perché il mercato immobiliare della città sale dal 2013 e ha recuperato e sorpassato i valori del 2009. Il rialzo si è ripetuto anche nel 2018, con un +6,8% medio, e le prospettive sono buone in quanto, a fronte di una domanda di case sempre alta, l'offerta di nuove residenze stagna, portando a un rinnovarsi delle tensioni sul fronte dei prezzi.

Prezzi e quartieri
Il quartiere dove i prezzi raggiungono il loro apice a Praga è appunto quello di Břevnov: sembra quasi un piccolo villaggio nel centro di Praga, caratterizzato da una via centrale, la Bělohorská, sede delle principali attività commerciali e molte vie secondarie con piccole palazzine e case intervallate tra loro da giardini e spazi verdi. «Queste villette ristrutturate oggi vengono vendute a prezzi vicini al milione di euro - spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, che monitora costantemente i mercati immobiliari di tutta Europa -. Il quartiere è sempre stato sede di consolati e ambasciate, qui inoltre si trovano le residenze dei principali uomini di Governo e recentemente è stata aperta una nuova fermata della metropolitana, Petřiny, che si aggiunge alle due già esistenti». I prezzi nel Distretto 1 (a Praga i quartieri vengono contraddistinti dai distretti, numerati), che equivale al cuore della città, hanno ormai raggiunto la forbice dei 5.800-6.100 euro al mq per le abitazioni libere. Segue il Distretto 2, confinante con l'1, dove si compra dai 4.300 euro al mq ai 5.500 euro al metro. Il prezzo medio di vendita di un appartamento a Praga oggi è compreso fra i 3.400 e i 3.800 euro al mq.

Durante la seconda parte del 2018 in città sono partiti 37 nuovi progetti residenziali per un totale di 2.170 unità immobiliari. In comparazione con lo stesso periodo del 2017, si registra un calo dell'offerta del 30 per cento. Le previsioni per il 2019 stimano che sul mercato arriveranno circa 4mila nuove unità residenziali con un calo ulteriore dell'offerta dell'8% circa.

Mercato da investimento
Praga da molti punti di vista resta un mercato immobiliare per investimenti, tanto che si calcola che circa il 20-30% degli appartamenti in affitto appartenga a stranieri che hanno acquistato per mettere a reddito. La domanda di coloro che comprano per puro scopo di investimento è oggi soprattutto composta dai russi che rappresentano circa il 35% della domanda del segmento delle abitazioni di lusso. «Gli attuali livelli elevati dei prezzi nella capitale sono giudicati meno interessanti da coloro che si sono mossi negli anni scorsi per fare degli investimenti speculativi di breve termine _ spiega Mario Breglia _. Oggi, chi investe nel mercato residenziale di Praga lo fa sapendo che il capitale deve essere tenuto bloccato per un periodo di almeno 10 anni». I tassi di rendimento lordo annuo non sono comunque superiori al 3%, data la crescita dei prezzi di vendita rispetto a quelli che sono i canoni di locazione (fra i 900 e i 1.100 euro al mese, in media). Fra gli stranieri acquirenti, stanno aumentando i britannici, i francesi, gli italiani e i Polacchi, oltre naturalmente agli slovacchi che da più tempo investono in Repubblica Ceca. Infine, è curioso che fra le famiglie che si trasferiscono a Praga e che acquistano casa stanno crescendo, di anno in anno, quelle provenienti dal Vietnam.

L’appel è anche fiscale
«L'aspetto fiscale è piuttosto complicato - spiega Breglia- ma si può semplificare affermando che, se ti trasferisci e ti fai mandare la pensione, c'è un'imposta del 15% sul totale annuo lordo tassabile oltre i 12mila euro. Non si fa il compromesso dal notaio e neppure il rogito. Si va direttamente al catasto che deve dare l'assenso alla compravendita». Breglia spiega che l'imposta sugli immobili dipende dalle tipologie di edificio: per gli appartamenti la tassa varia dai 0.07 euro ai 0.36 per metro quadro. Viene poi applicato un moltiplicatore (da 1 a 5) in relazione a dove si trova la casa.

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