Diciamocelo apertamente: negli ultimi due anni il mercato dei mutui è stato trainato dalla surroghe, ovvero da quelle operazioni con cui si sposta il vecchio mutuo presso una nuova banca che offre condizioni migliori. Anche grazie a questa leva il mercato dei mutui è tornato a crescere - dopo anni di paralisi - e nel 2016 il monte erogato complessivo potrebbe superare i 50 miliardi di euro. Come ai bei tempi, precedenti allo scoppio della crisi economica del 2008.

Con le surroghe i mutuatari hanno la possibilità (e tecnicamente il dovere finanziario) di adeguare il proprio mutuo alla nuova era dei tassi bassi. Non ha obiettivamente senso continuare oggi a pagare un mutuo al 4-5%, solo perché stipulato in un periodo storico in cui l’inflazione era certamente più alta di quella odierna (che in Italia è a quota zero) e di conseguenza anche i tassi nominali offerti dalle banche erano più cari.

Quanto accaduto negli ultimi due anni - con molti italiani che sono corsi a “rottamare” il vecchio mutuo forti anche della ritrovata disponibilità delle banche ad accogliere nuovi clienti - dipinge un’immagine migliore di quel che si crede degli italiani. Secondo alcuni studi il livello di educazione finanziaria in Italia è molto basso, sugli stessi livelli degli abitanti dello Zimbabwe. Bene, chi ha surrogato in questi anni ha dimostrato di non appartenere a queste statistiche. Di aver compreso che il mutuo va considerato al pari di qualsiasi investimento attivo. Così come quando si acquistano BTp, fondi di investimento, etf ecc. e ne se monitora l’andamento nel tempo, anche quando si tratta di debito (e quindi di un mutuo in questo caso) bisogna abituarsi a monitorare l’andamento dei tassi. In modo tale che se i nuovi tassi offerti dal mercato - che riflettono aspettative future di inflazione, politiche monetarie delle banche centrali, ecc. - variano in modo sensibile, le antenne si drizzano e si valuta l’operazione della surroga.

Morale della favola: chi ha stipulato un mutuo qualche anno fa e non conosce che tasso sta realmente pagando farebbe bene a verificarlo e a controllarlo con le nuove offerte.

Ma lo stesso vale per chi ha già invece surrogato una volta? Può farlo ancora? Considerato che i tassi nel 2016 sono ulteriormente scesi, è una domanda che alcuni mutuatari che hanno surrogato nel 2014 e nel 2015 cominciano a porsi.

Bene, se fino a qualche tempo fa questa categoria - che in precedenti articoli abbiano indicato come “surrogatori seriali” - era mal vista dalle banche, oggi le cose sono cambiate. Avendo già raschiato quasi tutto il fondo del barile del primo giro di surroghe, le banche - pur di erogare mutui a fronte di un mercato di nuovi acquisti di case in crescita ma non a tassi spumeggianti - stanno aprendo le porte anche ai “surrogatori seriali”. In sostanza, oggi la “surroga della surroga” è piuttosto fattibile.

«Sino ad appena tre o quattro anni fa le banche guardavano con diffidenza la figura del “surrogatore seriale”, ossia del mutuatario che richiedeva una seconda surroga a valle di una prima surroga già effettuata mesi o anni prima; oggi però la situazione sul mercato è profondamente cambiata . spiega Stefano Rossini, ad di MutuiSupermarket.it -. La maggior parte delle banche ha infatti introdotto dei criteri di ammissibilità per erogare un mutuo di surroga a un mutuatario che ha già effettuato in passato una prima surroga e quindi le richieste di surroga di un mutuo di surroga vengono valutate positivamente».

«In media - prosegue Rossini - affinché la nuova banca surrogante possa considerare la nuova richiesta di surroga di un precedente mutuo di surroga, deve essere trascorso un periodo minimo di 6 o 12 mesi dalla data di erogazione del precedente mutuo di surroga, con poche banche che richiedono invece un minimo di 24 o 36 mesi. Sul mercato dei mutui per privati e famiglie, sono ad oggi solo 3 gli istituti di credito che ancora non hanno definito dei criteri di credito specifici per “la surroga della surroga” e che quindi non considerano richieste di mutui di surroga da parte di mutuatari che hanno già surrogato in passato, ma anche per questi istituti abbiamo constatato che spesso in caso di importi da surrogare elevati o interesse nell'acquisizione del cliente - tipicamente per potenzialità di cross-selling di altri prodotti offerti dalla banca – la banca procede ugualmente all'erogazione applicando deroghe ad hoc».

Come mai le banche stanno aprendo la porta alla seconda surroga? Sia perché i mutui per l’acquisto della prima casa presentano un margine di crescita tendenzialmente calante (a fronte di un mercato immobiliare dinamico ma non troppo) e sia perché, molto semplicemente, a questo punto e con i tassi attuali l’ipotesi di una terza surroga è davvero ridotta al lumicino.

«Alla base di questo cambiamento di posizionamento da parte del sistema bancario, risiede forse anche la percezione di un ridotto rischio di una terza surroga - conclude Rossini -. Dato che circa l'80% delle nuove surroghe negli ultimi 12 mesi sono state verso mutui a tasso fisso e questi hanno raggiunto negli ultimi trimestri i livelli minimi storici di sempre, la probabilità che il surrogatore proceda ad una ulteriore surroga verso un mutuo a tasso fisso nel corso del piano di rimborso del mutuo è davvero molto ridotta, se non quasi inesistente».

Il fenomeno della terza surroga potrebbe avvenire per i mutui surrogati con nuovi mutui a tasso variabile nel caso in cui il mutuatario sia interessato a surrogare verso un mutuo a tasso fisso che offre maggiore sicurezza, ma solitamente questo processo di surroga si avvia quando gli indici di riferimento Euribor a cui sono ancorati i mutui a tasso variabile crescono a ritmi molto serrati, e le aspettative che questo succeda nei prossimi 5 anni sono davvero molto ridotte. Il mercato infatti si aspetta a novembre 2021 un Euribor a 3 mesi attorno allo 0,6%.

twitter.com/vitolops

© Riproduzione riservata