Una congiuntura più favorevole all'investimento nel mattone è quella che si è andata profilando nel corso delle ultime settimane.

Da un lato i terremoti valutari che rendendo così debole l'euro riportano i riflettori sul real estate del nostro Paese, oggi a sconto per americani, inglesi e svizzeri (una coppia svizzera ha appena acquistato per 40-50 milioni una villa nel lucchese appartenuta a Elisa Bonaparte, ne faranno un hotel di lusso). Dall'altro tassi di interesse bassi e liquidità in circolazione potrebbero fare da volano a prove di ripresa, anche sul fronte residenziale.
Come si muovono in questo contesto i detentori di grandi patrimoni privati? Optano per una gestione attiva e di rapido cambiamento?

«Ci sono dati che spingono verso un maggiore interesse per l'immobiliare, come i tassi bassi e il più facile accesso al credito - spiega Giuseppe Marsi, amministratore delegato di Schroders in Italia -. Dai dati dell'associazione dei notai italiani si vede una ripresa dei rogiti.

Non direi però che la situazione sia migliorata in modo significativo, restano due nodi ancora da sciogliere che giocano contro al real estate: da un lato, l'inflazione bassissima non depone a favore degli investimenti in real asset, dall'altro giocano contro anche l'incertezza fiscale e l'aumento importante della tassazione che c'è stato finora. La revisione degli estimi catastali, seppure di là da venire, crea incertezza su quella che sarà a regime la vera tassazione sugli immobili».

L'accesso al credito può dare respiro al settore, ma per ora avrà ripercussioni solo sulle transazioni e non sui prezzi. Ma i grandi patrimoni non investono nel residenziale, per il nodo della solvibilità e il rendimento ridotto al minimo.

«Se parliamo di immobili commerciali a reddito - dice ancora Marsi - l'interesse che a mio parere è già in essere in qualche mese è relativo agli immobili retail, che hanno subito una svalutazione importante e ora offrono rendimenti molto competitivi se comparati con i rendimenti obbligazionari e di altre asset class.

La logistica non è ancora nel mirino dei grandi patrimoni e anche il segmento uffici attira pochi investimenti. Stanno nascendo anche iniziative di club deal finalizzate all'acquisto di immobili di piccole e medie dimensioni, tra 5 e 10 milioni di euro, dimensioni che iniziano a dare rendimenti importanti».

Un euro svalutato potrebbe indirettamente contribuire alla ripartenza dell'immobiliare: nei prossimi mesi vedremo se tale svalutazione possa portare a un rialzo dell'inflazione e arrivare a quel 2% che è il target della Banca centrale europea e che può contribuire a rendere più appetibile il real estate.

Intanto la formula dei club deal si sta diffondendo, dapprima oltrefrontiera - molti gli italiani che hanno acquistato “in gruppo” a New York - e ora anche da noi.

Come il caso di Pria, esempio di club deal tra cinque famiglie italiane che investe in Italia e ha appena sviluppato un immobile commerciale in via Torino a Milano, venduto in parte per 80 milioni di euro all'inglese M&G (un'operazione aperta ad altre 15 famiglie).

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