Conto alla rovescia per l'Imu. Mancano ormai due settimane alla scadenza del primo acconto sull'imposta che torna da quest'anno a tassare l'abitazione principale. Tra circolari, risoluzioni, modelli e dubbi dei contribuenti chiamati a pagare entro il 18 giugno ilsole24ore.com prova a tracciare un vademecum in otto mosse per accompagnare i navigatori all'appuntamento con il primo versamento.

1) Gli immobili
È il punto di partenza. Capire di quali e quanti immobili si è proprietari. Ogni edificio può avere un trattamento fiscale e adempimenti diversi. La novità principale di quest'anno, però, è sicuramente il ritorno dell'imposta sull'abitazione principale. Le parole sono importanti. Non si può parlare di prima casa, che è un concetto legato alle agevolazioni fiscali concesse a chi acquista l'edificio. L'abitazione principale richiede, invece, una doppia presenza: anagrafica ed effettiva. Detto più semplicemente, l'abitazione principale è quella in cui il proprietario, i comproprietari e i figli (o chi è titolare si un altro diritto reale) hanno la residenza. Attenzione poi perché l'abitazione principale può portarsi dietro anche delle pertinenze. Anche alla luce della circolare 3D/F delle Finanze, l'abitazione principale può avere una pertinenza per ciascuna delle categorie catastali: C/2 (cantine e soffitte), C/6 (box auto), C/7 (tettoie). Che cosa significa? Se ci sono due cantine o due soffite o due box auto, bisognerà fare una scelta: una va dichiarata con l'abitazione principale (e converrà «unire» quella con la rendita più alta), l'altra andrà dichiarata a parte ma sconterà un'aliquota più alta. Ma non è l'unico aspetto su cui concentrarsi. Gli immobili, infatti, possono essere in comproprietà. In questo caso, bisognerà fare attenzione alle quote. E comunque ogni comproprietario dovrà poi presentare un modello F24 e pagare la sua parte di Imu. Naturalmente possono verificarsi anche situazioni in cui solo uno dei comproprietari ha la residenza e la dimora nella casa mentre l'altro no: solo il primo potrà considerarla abitazione principale (con aliquota più bassa e chance di detrazioni) mentre per l'altro sarà seconda casa. Non sono assimilate alle abitazioni principali le case affidate in comodato ai figli e agli altri parenti. Inoltre due coniugi possono avere due abitazioni principali solo se risiedono e dimorano in Comuni diversi.

2) La rendita
Il secondo passo è individuare la rendita. È la base di calcolo dell'Imu. Già ma dove trovarla? Provate a guardare nell'atto di compravendita della casa: lì dovrebbe esserci. Se rovistare tra le vecchie carte diventa troppo complicato, c'è un'altra possibilità: andare nell'ufficio dell'agenzia del Territorio competente per area e chiedere una visura da cui risulterà il valore della rendita. O anche andare sul sito dell'Agenzia del territorio. Senza questo numero non si può procedere.

3) I moltiplicatori
La rendita andrà rivalutata e poi andrà applicato un coefficiente. Nel caso dell'abitazione principale, la rendita andrà "aggiornata" del 5 per cento (in pratica basta moltiplicare il valore per 1,05). Il valore che ne uscirà andrà poi moltiplicato per 160. Naturalmente se l'abitazione ha anche delle pertinenze, le rendite si sommano (sempre ricordando la regola che non si può assimiliare più di una pertinenza per categoria catastale) si rivalutano del 5% e si moltiplicano per 160.

4) L'aliquota
La formula magica (anche se assomiglia molto di più a una stregoneria) non è finita. Al prodotto rendita catastale x 1,05 x 160 si aggiunge un altro "tassello": l'aliquota. Nell'acconto di giugno l'aliquota è "nazionale", in pratica non bisognerà tenere conto delle eventuali riduzioni o aumebnti (molto più probabili) decise dal Comune di residenza. Per l'abitazione principale vale l'aliquota dello 0,4 per cento, per gli altri quelli dello 0,76 per cento. Poi se il sindaco avrà deciso per un'altra percentuale entro il 30 settembre, bisognerà comunque attendere il via libera del Governo entro il 10 dicembre e comunque se ne riparlerà al momento del saldo (da pagare entro il 17 dicembre).

5) Detrazioni
Finora abbiamo solo moltiplicato: rendita catastale rivalutata del 5%, moltiplicata per 160 e poi per l'aliquota dello 0,4 per cento. A questo punto però iniziamo a sottrarre: 200 euro è la detrazione riconosciuta a tutti per l'abitazione principale. A questa si aggiunge la detrazione di 50 euro per ogni figlio che non abbia ancora compiuto 26 anni. Per i coniugi comproprietari dell'abitazione le detrazioni si dividono.

6) Il calcolo dell'acconto
A questo punto bisogna decidere se pagare l'acconto in due rate (la prima entro il 18 giugno e la seconda entro il 17 settembre) o pagarlo in una sola soluzione (entro il 18 giugno). Dalla scelta dipende il valore da riportare nel modello F24. Se si paga l'acconto in due rate, il valore derivante dalla "formula magica" andrà diviso per tre. Se invece si paga in una sola rata l'acconto, allora l'importo andrà diviso per due. La possibilità di scegliere l'acconto in due tranche vale solo per l'abitazione principale per gli altri immobili si paga la soluzione unica a giugno. Poi per tutti ci sarà l'appuntamento con il saldo di dicembre.

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