L'Imu colpisce anche fabbricati che non producono reddito: è il caso degli immobili inagibili, inabitabili, che pagano con base imponibile al 50% (articolo 13, comma 3 del Dl 201/2011, convertito nella legge 214/2011 e modificato dalla legge 44/2012).

Le situazioni da tener presenti sono l'inagibilità e l'inabitabilità dei fabbricati: il primo è un requisito di natura statica, cioè connesso a pericoli per carenze strutturali. Inabitabili sono invece i fabbricati che, pur essendo staticamente idonei, sono privi di caratteristiche che li rendano fruibili (ad esempio, l'acqua corrente o i vetri alle finestre). La normativa Imu equipara inagibilità all'inabitabilità, come in precedenza avveniva per l'Ici (articolo 8 del Dlgs 504/1992).

Ai due presupposti dell'inagibilità o dell'inabitabilità deve poi aggiungersi un terzo requisito per abbattere la base imponibile, e cioè i fabbricati devono essere «di fatto non utilizzati»: ciò significa che, se un'unità immobiliare non agibile è comunque utilizzata (circostanza desumibile dai consumi di acqua e luce), l'Imu va versata con base imponibile piena. Conferma di ciò si trae dalla lettura dell'articolo 13 comma 9-bis dello stesso Dl 201/2011, che a proposito dei fabbricati destinati alla vendita dalle imprese costruttrici, consente che i Comuni prevedano riduzioni di aliquota fino allo 0,38%, se le unità immobiliari non siano locate. In altri termini, il legislatore ha tenuto presente che per ottenere riduzioni Imu, i fabbricati non devono produrre reddito.

Per ottenere la riduzione della base imponibile al 50%, continua a essere necessaria una documentazione dell'Ufficio tecnico comunale (Cassazione, sentenza 661/2005), con perizia a carico del proprietario. In alternativa, basta una dichiarazione sostitutiva come previsto dall'articolo 48 del Dpr 445/2000 (con dichiarazioni mendaci punite come falso ideologico).

I Comuni possono arginare le manovre di chi ritiene di abbassare la base imponibile attraverso situazioni di degrado scaturenti da mancata manutenzione: l'ultima parte della lettera b) del comma 3 dell'articolo 13 prevede infatti che gli enti locali possano specificare in appositi atti quali situazioni di fatiscenza sopravvenuta non siano superabili con interventi di manutenzione. Da tale norma si ricava che il Comune ha il potere di ritenere elusivo del dovere fiscale la mera negligenza nella manutenzione, come la mancata sostituzione di vetri rotti o l'assenza di espurgo fognario. Questi comportamenti non sono quindi utili per ottenere un'inabitabilità e la riduzione della base imponibile Imu.

L'inagibilità dell'unità immobiliare non deve essere di entità tale da far identificare il bene come collabente (cioè poco più di un rudere): il dissesto totale priva il fabbricato di attitudine contributiva Imu. Ma anche qui non mancano le distinzioni: un manufatto collabente ma ancora in piedi, non produce reddito Imu; un manufatto già quasi raso al suolo, con poche file di mattoni fuori terra, va invece valutato come area edificabile (Cassazione, sentenza 4308/2010). Lo stesso principio è applicato anche nell'urbanistica, in tema di diritti alla ricostruzione: l'edifico dissestato può essere ristrutturato a parità di volumi ma se il dissesto ha reso illeggibile la struttura preesistente l'immobile perde di valore edificatorio e l'area può essere considerata inedificabile (Consiglio di Stato, sentenza 1731/2010).

Tutte queste regole non si applicano alle zone di recente colpite da eventi sismici, sia per la proroga locale del pagamento di imposte, sia perché l'Imu ha una base imponibile reale cui occorre fare riferimento, indipendentemente dalla residenza del contribuente. Inoltre, l'incertezza del regime statico dei fabbricati può giustificare atteggiamenti prudenziali, soprattutto nei casi in cui non vi è, di fatto, utilizzazione abitativa. Per il periodo antecedente il sisma, l'Imu andrà versata (vale infatti il criterio dei mesi di godimento), con irretroattività delle modifiche catastali (Cassazione, sentenza 4308/2010).

I proprietari che non risiedono nelle aree colpite (e che quindi non beneficiano della sospensione) possono contare sull'incertezza delle condizioni statiche, ma anche per loro la capacità contributiva espressa fino alla fine di maggio 2012 genera un obbligo di pagamento.

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