Una casa o un capannone senza tetto possono azzerare il conto di Imu e Tasi, in vista della prima rata in scadenza giovedì 16 giugno. Per farlo, però, devono essere iscritti nella categoria catastale F/2 (tecnicamente, unità immobiliari collabenti), sempre che il Comune non decida di tassare l’area fabbricabile. La conferma arriva dalla circolare 27/E dell'agenzia delle Entrate, che raccoglie le risposte date dall’amministrazione finanziaria nel corso di Telecatasto, lo scorso 20 aprile.
All’Agenzia sono state sottoposte due situazioni-tipo: quella di un’abitazione con muri perimetrali e interni integri, ma totalmente priva delle tegole, e quella di un fabbricato produttivo con pilastri, travi e muri perimetrali integri, ma privo della copertura. In questi due casi ci si è chiesto se sia corretto procedere con l’accatastamento nella categoria F/2 o se invece si debba iscrivere le unità immobiliari in un’altra categoria che non comporta l’azzeramento della rendita catastale (e rende necessario, quindi, il pagamento). La domanda è tutt’altro che secondaria, visto che tra il 2011 e il 2014 il numero dei fabbricati in F/2 è cresciut0 del 56%, con un balzo da 278mila a 434mila fabbricati iscritti, contro un incremento di appena il 3,3% registrato dalle unità “ordinarie” (case, box auto, negozi e capannoni). Il fenomeno dietro queste cifre è già stato raccontato dalle cronache e non sempre dipende da crolli strutturali.
L’Agenzia ricorda ora che in base al Dm Finanze 2 gennaio 1998, n. 28 (articolo 3, comma 2) possono essere iscritte in F/2 le costruzioni «caratterizzate da un notevole livello di degrado che ne determina l’incapacità di produrre
ordinariamente un reddito proprio».
La mancanza della copertura, quindi, può giustificare la classificazione come unità «collabente». L’importante è che vengano rispettate due condizioni. Innanzitutto, anche se degradato, l’edificio non deve poter essere iscritto in un’altra categoria catastale (come accade, ad esempio, con una casa che ora viene utilizzata comunque come magazzino).
Inoltre, il fabbricato - pur essendo privo del tetto - non deve essere così malridotto da non poter essere neppure «individuato» e «perimetrato». In base alla nota 29440/2013 della Direzione centrale Catasto e cartografia, anche se mancano il tetto, i solai e le strutture portanti, bisogna che le pareti perimetrali siano alte almeno un metro, così da consentire la definizione dell’edificio. Se invece le pareti non raggiungono questa altezza minima, l’immobile va accatastato - e tassato - come area edificabile.
Nel caso un immobile venga classificato in F/2 vale la regola generale per cui la rendita è azzerata dal mese in cui avviene la variazione catastale, mentre per le altre mensilità il tributo è pagato normalmente. Va detto, peraltro, che alcuni Comuni - di fronte alle unità collabenti - scelgono sempre e comunque di tassare l’area su cui sorge l'edificio come potenzialmente edificabile, forti anche di una sentenza della Cassazione, la 5166/2013. Il punto, però, è tuttora oggetto di contenzioso.
Gli edifici collabenti non vanno confusi con quelli ritenuti inagibili in base ai criteri stabiliti da ogni Comune (che pagano le imposte su una base imponibile ridotta del 50% ma mantengono inalterata la rendita).
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