Mutui, è il momento delle surroghe. Le operazioni che consentono di spostare il mutuo presso un’altra banca che offre condizioni migliori stanno trainando il mercato, in assenza di un aumento considerevole delle compravendite immobiliari (che sono viste in crescite nel 2015 rispetto ai minimi del 2014 ma non a tassi considerevoli). Le erogazioni di nuovi mutui di surroga sono oggi una importante fetta del totale mercato del credito casa, e hanno rappresentato nel 2014 circa il 27% del totale nuove erogazioni di mutuo. E stanno crescendo ulteriormente nei primi mesi del 2015 la ripresa del mercato dei mutui.
Ma qual è il profilo del surrogatore? Osservando le erogazioni di mutuo di surroga avvenute nel corso dei 12 mesi del 2014, emerge un chiaro fenomeno: chi ha surrogato il proprio mutuo, nel 37% dei casi ha traslocato un mutuo sottoscrittto “di recente”, ossia stipulato nel biennio 2012 – 2013, secondo i dati di MutuiSupermarket.it . Gli anni 2012 e 2013 sono stati infatti anni di forte crisi di mercato del credito, con banche che, a causa dell'elevato costo della liquidità, offrivano sui propri mutui spread compresi fra il 3% e il 5%, sia per mutui a tasso variabile che a tasso fisso. In pratica la fetta più ampia (quasi la metà) dei surrogatori rientra nella fetta di chi ha stipulato un mutuo negli anni della crisi dell’Eurozona e del contagio italiano.
«Con il progressivo rientro del “caro spread” nel corso dell'anno 2014, molti privati e famiglie hanno deciso di prendere al balzo l'occasione per ridurre il peso della propria rata mensile, approfittando di nuovi spread di offerta sui mutui di surroga scesi oggigiorno per richieste a tasso variabile e a bassa percentuale di intervento a livelli prossimi all'1,6%-1,7% (tabella in allegato con le migliori offerte di surroga a tasso variabile e a tasso fisso, aggiornata a oggi). L'importo medio del nuovo mutuo di surroga erogato nel corso del 2014 si è attestato sui 118mila euro (leggermente superiore ai 117.000 medi dei nuovi mutui di acquisto), con una durata media del nuovo mutuo di circa 18 anni», spiega Stefano Rossini, ad di Mutuisupermarket.it -. Per quanto riguarda il profilo del mutuatario che ha surrogato il proprio mutuo nel 2014, alla data di stipula aveva una età media pari a 43 anni - superiore rispetto ai 39 anni medi di chi sottoscrive un mutuo per la prima volta - nell'82% dei casi era un lavoratore con contratto a tempo indeterminato (nel 12% dei casi lavoratore autonomo o libero professionista) e dichiarava redditi netti mensili pari a 2.040 euro (da confrontarsi con i 1.960 euro medi di chi sottoscrive un mutuo per la prima volta).
Nella scelta del tasso, per quanto oggi il variabile costi molto meno (si parte dall’1,65% contro il 3% del fisso) sta vincendo il tasso fisso. Nel primo trimestre 2015 infatti nel 57% dei casi la surroga è stata verso mutui a tasso fisso che beneficiano di condizioni di tasso finito mai viste prima, contro un 14% del primo trimestre 2014. A conti fatti, chi ha sottoscritto un mutuo a tasso fisso a inizio 2012 di 140mila euro a 20 anni surrogandolo oggi con un nuovo mutuo di surroga a tasso fisso ai tassi attuali (di poco sotto il 3%) potrebbe addirittura risparmiare 200 euro per rata producono un risparmio totale di circa 41mila euro in interessi.
Nella scelta del tasso di surroga, molto dipende dalla durata residua e dal tasso di partenza. Se mancano meno di 10 anni alla fine del mutuo, in molti consigliano che la soluzione a tasso variabile continua ad essere la migliore dato che il quantitative easing della Bce è appena iniziato e durerà almeno fino al settembre 2016. Solo dopo questa data si potrebbe ipotizzare un lento rialzo dei tassi (che farebbe salire le rate variabili). Ma bisogno tener conto gli Stati Uniti hanno lanciato il primo quantitative easing nel 2009 e da allora, dopo sei anni, non hanno ancora rialzato i tassi.
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