Quanto siamo lontani dal 2006? La distanza dai livelli pre-crisi fotografa il momento del mercato immobiliare, ma se si accorcia la prospettiva si intravedono alcuni, timidi segnali di inversione di tendenza. Partiamo dalle compravendite. Anche se manca ancora l'ufficialità dei dati sull'ultimo trimestre, si può già dire che il 2015 ha registrato un numero di rogiti praticamente dimezzato rispetto a dieci anni prima. Ma rispetto al 2013 c'è un aumento di circa il 10 per cento.

Nel frattempo, i mutui hanno quasi riportato indietro le lancette della crisi: secondo i dati dell'Abi, l'anno scorso le banche hanno prestato alle famiglie 49,8 miliardi per comprar casa – solo il 3,5% in meno del 2006 – anche se bisogna considerare che molti di questi mutui sono andati a sostituirne altri stipulati a condizioni meno vantaggiose negli anni scorsi, quando i tassi erano più alti.

I prezzi, invece, restano a metà strada tra queste due grandezze. Il calo medio del prezzo al metro quadrato alla fine dell'anno scorso ha sfiorato il 30% in termini reali rispetto ai livelli pre-crisi, secondo l'indicatore calcolato da Nomisma nelle 13 principali città italiane. E la maggior parte degli operatori prevede quotazioni ancora stabili o leggermente calanti, anche se il sentiment sta lentamente migliorando. Secondo l'ultimo sondaggio congiunturale della Banca d'Italia (pubblicato venerdì scorso), il 62,5% degli oltre 1.200 agenti intervistati prevede prezzi stabili nei primi tre mesi di quest'anno, il 35,2% si attende una diminuzione e solo il 2,3% un aumento. Per avere un'idea, a fine 2015 i pessimisti superavano il 40% e un anno prima erano quasi il 60 per cento. I più ottimisti, in particolare, sono coloro che operano nelle grandi città (oltre 250mila abitanti), nel Nordest e nel Centro Italia.

Quanto alle imposte, il 2016 promette di essere un anno di tregua fiscale per i proprietari, con l'eliminazione del prelievo sull'abitazione principale e con altre misure di favore per chi acquista: dal leasing abitativo alla possibilità di rivendere entro un anno la casa già acquistata con il bonus prima casa, fino alla detraibilità dall'Irpef del 50% dell'Iva pagata su acquisti dal costruttore. Ma se si guarda al dato stimato di fine 2015 si vede un prelievo più che raddoppiato rispetto al 2006 (+113%) e un aumento di oltre il 170% rispetto al 2009, quando non si pagava l'Ici sulla prima casa. E per quanto possano essere significative, le riduzioni di quest'anno non porteranno certo a bilanciare tutti gli aumenti del tax rate.

Mettendo insieme tutti questi elementi, si possono allora stilare alcune “istruzioni per l'uso” del mercato, in quattro punti.

1) Il 2016 sarà ancora un anno favorevole a chi compra; sul mercato c'è molta scelta e i prezzi non dovrebbero subito ripartire.
2) I tempi di vendita restano relativamente lunghi - 9,1 mesi di media secondo Bankitalia - ma lo sconto medio sul prezzo richiesto è sceso al 14,2% (-2% su base annua); quindi le case più interessanti per quotazione, posizione o caratteristiche potrebbero rimanere meno sul mercato rispetto all'anno scorso.
3) Chi vuole (o deve) vendere case poco appetibili – ad esempio in zona periferica, molto grandi o da ristrutturare pesantemente – continuerà a faticare a trovare acquirenti ai prezzi richiesti. Proprio il divario tra domanda e offerta resta la prima ragione di mancata conclusione delle trattative secondo il sondaggio della Banca d'Italia. Né sembra lecito sperare (o augurarsi) che a breve gli appartamenti meno ambìti siano assorbiti grazie al rapido ingresso sul mercato di soggetti che oggi non sono mutuabili.
4) Chi acquista casa a fini di investimento dovrà valutare bene la redditività (con tutte le incertezze legate all'instabilità del fisco), ma anche la “rivendibilità” dell'immobile. Un punto, quest'ultimo, fondamentale anche per chi acquista una prima casa. Dato che la rivalutazione non può essere data per scontata nel breve periodo, diventa importante scegliere case che per caratteristiche o posizione possano essere rivendute in tempi ragionevoli e senza rischiare eccessive minusvalenze, se e quando servirà farlo.

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