Garantire una nuova vita a un immobile vuoto, che magari non produce un rendimento interessante o che va comunque riqualificato perché porta i segni del tempo. È una scelta alla qualche spesso ci si trova di fronte se si sono ereditati o accumulati uno o più asset real estate.

La prima regola da tenere presente quando si valuta l’opportunità di scegliere nuove strade da percorrere per rendere appetibile e redditizio un proprio immobile è che non tutto è riconvertibile.

A rendere un immobile un investimento di valore sono molte variabili. Qualità dell’asset sotto il profilo immobiliare, efficienza, location, centralità e stato di manutenzione sono le più importanti. Ma soprattutto per rendere interessante la riconversione deve esserci un mercato attivo e vivace, inteso tanto mercato che sia in grado di recepire l’asset una volta posto in vendita quanto come mercato dinamico sotto il profilo della locazione, anche turistica.

Molte, anzi troppe, sono sono le zone nel territorio italiano dove il mercato è del tutto inesistente. Situazione peraltro aggrvata dalla crisi immobiliare che negli ultimi otto anni ha ingessato il real estate.

Scegliere di riconvertire un casale in mini-appartamenti richiede ingenti esborsi di denaro e se poi non c’è mercato? Stesso discorso per un grande appartamento in città. Trasformarlo in monolocali per l’affitto breve significa sostenere spese ingenti per moltiplicare bagni e cucine, ma se la casa è in periferia non si troveranno facilmente inquilini. Posso farlo nelle zone centrali di Roma o Venezia, certo non a Brindisi. «Se la casa è a Trastevere consiglio di percorrere subito la strada della riconversione in appartamenti più piccolo - dice Mario Breglia di Scenari Immobiliari -, sui Navigli a Milano senza fretta, alla periferia di Roma lascerei perdere».

«Gli italiani che hanno accumulato nei decenni ingenti patrimoni nel mattone - dice Marco Clerici, managing director di World capital group - si trovano, per via della crisi economica globale che ha messo tutto in discussione, a dover valutare i propri immobili in base a nuovi obiettivi strategici. Condizionati dal fatto che gli immobili, se non gestiti, hanno iniziato a divenire un costo. E lo sono sempre di più sotto il profilo fiscale. I nuovi obiettivi sono divenuti quindi il contenimento dei costi di gestione e manutenzione, il rendimento nel tempo e la facile rivendibilità. Dall’immobiliare “statico” si è passati alla “finanza immobiliare”, partendo dall’assunto che un bene immobile ha un valore condizionato dalle attività che in esso si possono svolgere (residenziali, produttive e/o commerciali)». Quindi al segmento al quale appartiene o potrebbe appartenere dopo un cambio di destinazione d’uso. Ragionando per schemi, il flusso turistico in Italia c’è ed è forte, il commerciale retail invece è in crisi, i negozi funzionano solo se sono localizzati in alcune zone con certe caratteristiche specifiche. Anche l’alberghiero è un mercato in ascesa, ma bisogna essere investitori e gestori sofisticati per approcciarlo. Per tutti i settori comuqnue l’elemento da valutare è che ci sia mercato.

«A differenziare l’asset che ha potenziale sono dunque la localizzazione, economica e geografica, gli sviluppi dell’area, la destinazione uso, la possibilità di trasformazione» dice Ezio Bruna di Sequentur.

Ma per valutare un progetto di riconversione gli esperti dicono di stare lontani dalle mode del momento. Oggi per esempio quella dell’affitto breve. Formula che funziona dove ce ne sono i pressuposti, per esempio in una città a forte richiamo turistico, non ha nessuna possibilità di successo invece in località minori senza appeal culturale o artistico. Bisogna essere sinceri con se stessi e valutare obiettivamente l’immobile a disposizione. Una villa d’epoca alla periferia di Monza o un grande appartamento a Garbagnate come a Busto Arsizio hanno poche chance di riconversione.

«Al momento si sprecano le riconversioni per seguire la moda di Airbnb secondo una ipergeneralizzazione - dice ancora Ezio Bruna -, basate sull’esperienza del sentito da un amico. Il fai da te non si può più fare per la parte investimento, mentre resta utile quando si deve scegliere la propria casa». Meglio non farsi convincere a partire con una riconversione se a suggerirlo è un professionista che vuole solo aggiudicarsi i lavori di ristrutturazione.

Alcuni esempi di successo, però, ci sono. Lo scorso anno, per esempio, una coppia di svizzeri ha acquistato per 9 milioni di euro la Villa Reale di Marlia a Lucca per trasformarla in un hotel di lusso (con investimenti per altri 40 milioni di euro). E oggi i lavori sono già in corso. «La scorsa settimana abbiamo venduto un castello in Toscana a un acquirente asiatico che ne farà un complesso a uso misto: i casali intorno al castello sono destinati a uso alberghiero e il corpo principale resterà privato - dice Dimitri Corti, fondatore e amministratore delegato della Lionard, che gestisce oggi oltre 1700 beni di lusso in vendita oltre i tre milioni di euro -. Un americano ha invece scelto un castello nel nord Italia come seconda casa. E qui conta la passione per la zona. Moltissime sono le richieste che ci arrivano per realizzare hotel». Una buona notizia per i proprietari che non vogliono più sostenere spese ingenti di gestione e manutenzione per queste dimore, in alcuni casi diventate solo sovradimensionate rispetto al nucleo famigliare.

Attenzione, però, gli esperti si raccomandano, nel caso in cui si valuti l’opzione albergo, di valutare la domanda di mercato, i trend futuri, il bacino di utenza, e fare una vera e propria due diligence commerciale e un business plan. Un immobile per investimento è come una piccola azienda.

Solo in questi casi si parla poi di successo del business. «L’approccio mentale giusto non è voglio uscire da una situazione critica, ma punto a cogliere un’opportunità» dice un esperto. È importante il punto di vista psicologico.

Nuovi ambiti di azione sono per esempio le riconversioni in residenze per anziani - ma va detto che i risultati non sempre sono di successo - o in case per studenti, soltanto nei grandi centri universitari come Torino, Milano, Bologna, Padova, Roma o ancora Firenze.

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