Siamo in Italia e alla fine un rimedio si troverà. Ma la prospettiva di un drastico abbassamento del tetto di erogazione dei mutui fondiari, ipotesi allo studio dell'Unione europea, potrebbe sconvolgere il nostro mercato dei mutui.
In soldoni, si tratterebbe di erogare non più del 40% del valore di mercato e del 50% del valore di perizia (che tiene conto degli aspetti della commerciabilità del bene a lungo termine). Nel nostro paese, dove questa percentuale si aggira poco sotto il 70%, con punte dell'80% e, fino a non molto tempo fa, anche del 100%, una scelta del genere metterebbe in serie difficoltà una bella fetta di acquirenti. Costringendoli ad attingere alla liquidità (evidentemente più redditizia) o a servirsi di altri prodotti, di tipo assicurativo (evidentemente più costosi) per coprire la differenza. O ancora, a rinunciare all'acquisto.
I primi a lanciare l'allarme sono stati i ricercatori di Scenari Immobiliari, un anno fa: l'acquisto di abitazioni da parte di stranieri era crollata del 22,5% rispetto al 2007 (mentre il calo complessivo è stato del 13 per cento). Il rapporto definitivo 2009 fornisce dati anche peggiori: il 2008 si è chiuso con un 23,7% in meno, e un calo del fatturato di addirittura il 30 per cento, dai 16,8 miliardi del 2007 agli 11,7 del 2008.
Le previsioni del 2009 non indicano affatto un'inversione di tendenza e le vendite agli stranieri saranno probabilmente solo 90mila (sono state 103mila nel 2008 e 135mila nel 2007). Tutto questo a fronte di una stretta sui mutui che aveva già ridotto le possibilità dei prestiti che coprivano anche il 100% del costo della casa e una maggiore attenzione sulla solvibilità.
Il mercato si è ormai di fatto strutturato sulla possibilità di accesso a mutui che coprano almeno il 70% del costo di un immobile adatto alla famiglia che lo contrae, con punte in su o in giù a seconda della disponibilità reddituale. Già ora la quota di mutuo è però, per gli immigrati, secondo Scenari Immobiliari, il 66% del costo dell'immobile.
Saranno quindi loro a subire i contraccolpi più pesanti della politica dell'Unione europea, se il tetto del 40% e 50% sui mutui erogabili diventerà obbligatorio. Anche se l'entrata in vigore è prevista per il prossimo anno, si può fare qualche previsione.
Il dato di fondo è, infatti, l'assenza o quasi di una consistente quota di risparmio da parte di una famiglia di recente immigrazione, dato che se in una prima fase a drenarla è l'affitto, in una seconda fase dovrebbe essere il mutuo per l'acquisto della casa. Ma se questo, per un immobile da 200mila euro, passa dal 70% al 50%, cioè da una rata trentennale di 800 euro a 550 euro al mese, per la famiglia è certo un sollievo, ma quei 40mila euro di differenza dove possono essere trovati?
I 250 euro mensili disponibili dovrebbero essere convertiti in un altro prestito, che evidentemente non può scontare le stesse condizioni. Ed ecco che sulla parte più debole si scaricano i costi della decisione della Ue. E una parte di quelle 90mila abitazioni acquistate da stranieri (su un totale di circa 600-650mila) potrebbe quindi letteralmente restare sul mercato per mancanza di acquirenti: in prevalenza sono bilocali (che per inciso rappresentano circa il 26% del totale delle compravendite abitative in Italia) e non è difficile immaginare che, se le banche non troveranno soluzioni per fornire prodotti accessibili che non siano formalmente mutui, molti di quegli acquirenti non compreranno e saranno costretti a restare in affitto.
Se a questa considerazione aggiungiamo che, attualmente, sono centinaia di migliaia le famiglie a rischio di insolvenza mutuo (cioè quelle con reddito netto mensile inferiore a 1.600 euro mensili), è chiaro che questa stessa tipologia di famiglia dovrà confrontarsi con problemi analoghi a quelli degli immigrati. Cioè, in sostanza, a rinunciare all'acquisto a meno di poter contare su una rete di solidarietà familiare estesa, sulla quale contare per coprire la differenza.
I NUMERI
-23,7%. Acquisti degli stranieri. Nel 2008 le compravendite di abitazioni da parte degli immigrati sono calate del 23,7% con un taglio del fatturato del 30%: dai 16,8 miliardi del 2007 agli 11,7 del 2008
90mila. Compravendite. Quest'anno il numero di compravendite da parte degli stranieri è stimato in 90mila, molto meno rispetto alle 103mila dell'anno scorso e alle 135mila del 2007. Probabilmente ha influito la possibilità del mutuo al 100%
1.600 euro. Pericolo insolvenza. Le famiglie a maggiore rischio default sono quelle con un reddito complessivo intorno ai 1.600 euro mensili. Quelle che, non potendo contare sulla solidarietà familiare, rischiano di non poter accedere al bene casa
70%. La soglia. Il mercato italiano è strutturato sulla possibilità di poter contrarre mutui che coprano il 70% del valore dell'immobile. Con punte del 90 e del 100%, più spesso per gli immigrati e le famiglie indigenti.
