Banche d’affari a caccia di uffici moderni e centrali, studi legali che ampliano la sede, case di moda che aprono nuovi uffici. Milano è in fermento. Sulla scacchiera direzionale le ultime mosse spettano a Rothschild, che secondo indiscrezioni si prepara ad andare da via Hoepli in un edificio in via Cantù di proprietà di Hines – il contratto è da firmare –, e alla banca d’affari americana Goldman Sachs che potrebbe occupare metà dell’edificio di via Santa Margherita di Blackstone.

Sono queste le due ultime e importanti transazioni in via di definizione sul mercato milanese degli uffici, un segmento che in centro e per gli edifici di qualità sta conoscendo un momento di rinnovata vivacità. Ma i riflettori sono accesi anche su Pwc, che avrebbe sottoposto a Generali un’offerta vincolante – sembra accettata - per spostarsi nella terza torre di Citylife, quella disegnata dall’archistar Daniel Libeskind che sarà pronta a giugno 2020. Altra banca d’affari in cerca è Jp morgan, che, secondo i rumors, avrebbe optato per l’acquisto dei futuri uffici. A suo tempo Credit suisse si è spostato in via Santa Margherita in un palazzo del fondo sovrano del Qatar.

«Il trend di mercato negli ultimi tre anni è stato positivo – spiega Fabio Mantegazza, head of letting & sales department di Bnp Paribas Re -, anche se quest’anno l’attesa era per transazioni sui 400mila mq ma ci si è fermati a 340-350mila mq. Il take-up è stato simile ai due anni precedenti: il mercato è dinamico, non vivace come atteso».

L’interesse da Piazza Cordusio, dove gli investitori hanno fatto le prime scommesse speculative nei mesi di coda della crisi, si è estesa alle vie limitrofe, via Broletto in primis. Dato che Porta Nuova ha meno prodotto interessante da offrire al momento torna l’attenzione sul centro. E piacciono progetti come quello di Hines, al numero 20 di via Broletto dove da agosto arriverà Legance, e quello di Invesco sempre in via Broletto, al 16, dove secondo voci dovrebbe approdare Clifford Chance. Tra gli spostamenti degli studi legali negli ultimi anni quello di Dentons nel palazzo Generali di Piazza Affari uno. Anche case di moda come Versace e Trussardi cambiano sede, la prima andrà in via della Liberazione, la seconda è in parte già in via Fatebenefratelli.

Secondo Cushman & Wakefield lo sfitto è al 4% nel CBD (Central business district) di Milano per gli immobili di grado A, vacancy che sale al 6,8% se si considerano tutti gli edifici, mentre in pieno centro il vacancy rate per edifici di grado A è zero. In periferia lo sfitto sale al 16% e nell’hinterland al 13%.

Anche Microsoft è tornata in città, occupando i nuovi uffici in via Pasubio. Due passi più in là Amazon si è spostata da novembre 2017 nei due edifici che un tempo sono stati il quartier generale di Maire Tecnimont.

«Il prime rent nel centro storico sale – dice ancora Mantegazza – fino a quota 550 euro al mq all’anno, un valore importante che nel 2018 potrebbe arrivare a 560-570 euro». La domanda resta importante, anche se non è esplosa. Gli investitori continuano ad acquistare quei pochi oggetti rimasti e riqualificare anche se i rendimenti sono compressi intorno al 3,5 per cento. Il 2017 si è chiuso, per Cbre, con investimenti in Italia per oltre 11 miliardi di euro (+21% sul 2016), quattro miliardi destinati agli uffici, 2,4 miliardi a Milano.

Il mercato è in fermento anche perché ci sono soggetti come Generali che stanno rivedendo il proprio portafoglio. I dipendenti del gruppo assicurativo si sposteranno a breve nella seconda torre di Citylife e quindi lasceranno diversi immobili centrali. Oltre al palazzo affacciato su piazza Cordusio c’è un edificio all’angolo tra via Meravigli e via Dante per il quale è stato dato un mandato per la rilocazione a Bnp Paribas e JLL, ma anche l’edificio di corso Italia 4/6 dovrà essere riaffittato. Beni Stabili aspetta Amundi in via Cernaia, dove dopo la fusione con Pioneer i francesi concentreranno tre sedi.

«In centro il prodotto di qualità funziona – dice Alessandro Serena di Cushman & Wakefield -. Ma sul mercato arriveranno altri grandi progetti: Gioia22, che Coima sta realizzando al posto della ex sede Inps di via Melchiorre Gioia per conto di Adia (Abu Dhani investment authority), la terza torre di Citylife e in via Bonnet l’edificio chiamato Pirellino, oggi di Coima ma che fu di Caltagirone. Nel 2020-2021 arriveranno sul mercato Palazzo Broggi, l’ex sede Unicredit di piazza Cordusio, che non avrà più un hotel ma uffici per 20mila mq e retail per 12-13mila metri e il progetto di Generali in via Ugo Bassi (50-60mila mq)».

«Il mercato milanese ha visto un balzo in avanti degli affitti – dice Alex Astier, managing director del capital markets di Cbre in Italia -. In centro i canoni possono puntare verso i 600 euro, ma anche in zone come Citylife salgono sopra 400 euro. In futuro bisognerà convincere gli investitori che esistono altri distretti, come nelle altre città europee, come Bicocca, Milanofiori e San Donato». Per adesso accontentiamoci dell’interresse per il centro e puntiamo a rincorrere canoni da 900-1.000 euro, la norma a Parigi e Londra.

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