Cedolare secca sugli affitti, perché ora è più conveniente

Il 1° dicembre (il 30 novembre è domenica) scade la seconda rata di acconto della cedolare secca sugli affitti. Quest'anno, la convenienza ad applicare questo regime sostitutivo dell'Irpef è massima, dopo le modifiche apportate dal decreto legge 47/2014. L'aliquota per i contratti a canone concordato è infatti passata dal 15% al 10%. Per tutte le altre tipologie di contratti, invece, il prelievo resta al 21%. Un ulteriore elemento in favore della cedolare è la riduzione della percentuale di abbattimento dei canoni ai fini Irpef dal 15% al 5 per cento.

Che cos'è la tassa piatta
La cedolare è un'imposta sostitutiva dell'Irpef, e delle relative addizionali, sui canoni di locazione abitativa. Essa sostituisce anche l'imposta di registro e l'imposta di bollo sui contratti di locazione. Deve trattarsi di fabbricati a destinazione catastale abitativa, con la sola eccezione delle pertinenze delle case di abitazione. Sono escluse dal raggio di azione del prelievo le locazioni effettuate nell'esercizio d'impresa o di arti e professioni. Secondo l'Agenzia delle Entrate (circolare 26/E del 2011), ciò comporta che non possa rivestire questa qualifica né il locatore né il locatario. La Ctp di Reggio Emilia, invece, con la sentenza n. 470/03/14 (si veda il Sole 24 Ore del 5 novembre), ha rigettato questa tesi, ritenendo necessario e sufficiente che il solo locatore non agisca nell'esercizio d'impresa o professione.

Come si effettua la scelta
L'opzione per la cedolare si esercita, di regola, alla sottoscrizione del contratto di affitto, attraverso la compilazione del modello «Rli». Una volta esercitata, la scelta vale fino alla scadenza naturale del contratto. Si può tuttavia entrare in cedolare anche in una delle annualità intermedie. In questa eventualità, è sufficiente compilare il modello, alla scadenza di pagamento dell'imposta di registro annuale, che in questo caso non deve ovviamente essere versata.

La comunicazione all'inquilino
L'opzione non è valida se non è preceduta dall'invio di una raccomandata all'inquilino, con la quale si comunica la rinuncia agli aggiornamenti contrattuali per tutta la durata dell'opzione. La raccomandata non è invece necessaria se il contratto non prevede aggiornamenti. La base di commisurazione della cedolare è l'ammontare del canone contrattualmente pattuito, senza abbattimenti. Il tributo va dunque pagato con riferimento all'affitto di competenza, a prescindere dall'avvenuto incasso. L'opzione per la cedolare può essere liberamente revocata, in una qualsiasi annualità intermedia. Allo scopo, è sufficiente inviare il modello «Rli», in via telematica, all'agenzia delle Entrate, entro la scadenza di pagamento dell'imposta di registro annuale.

Calcoli e decorrenze
Se il 2014 è il primo anno di applicazione della cedolare, il contribuente è esonerato dal pagamento degli acconti, anche se negli anni precedenti era sussistente la stessa locazione, assoggettata a Irpef. Se si tratta di un contratto a canone concordato, per il quale si era già optato per il tributo sostitutivo in anni precedenti, è possibile versare l'acconto 2014 calcolando l'aliquota del 10%. Trattandosi di acconto con metodo previsionale, però, è necessario assumere come base non il canone contrattuale del 2013 ma quello pattuito per l'anno in corso. La misura dell'acconto coincide con l'Irpef (il 100% del tributo dovuto).

Le sanzioni
Le sanzioni per il mancato versamento della cedolare sono le stesse previste per l'Irpef. È pertanto dovuta la sanzione del 30% dell'imposta non pagata. È sempre possibile regolarizzare le omissioni attraverso il ravvedimento. A questo riguardo, si ricorda che in caso di pagamento dell'acconto con ritardo che non supera 15 giorni, la sanzione edittale è pari al 2% che, in ipotesi di ravvedimento, diventa lo 0,2%, per ciascun giorno di ritardo. Successivamente a questo periodo e fino al trentesimo giorno di ritardo, la sanzione ridotta diventa il 3%. Con il ravvedimento “lungo”, ammesso entro la scadenza del modello Unico, la sanzione ridotta è il 3,75%.

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