Affittasi ufficio di 142 metri quadri. Ingresso, quattro stanze, sala riunioni e due bagni. Richiesti 3.790 euro al mese più 548 di spese mensili, al quarto piano della Torre Velasca. Immobile da sistemare, si legge sul sito internet dell'agenzia Elite Immobiliare che attualmente ha in portafoglio 13 uffici dello storico palazzo milanese. Basta guardare le foto per capire cosa vuol dire la precisazione contenuta nell'annuncio. «La torre in questi anni ha vissuto un bel turn over» racconta il titolare Marco Cassanelli, senza sbottonarsi più di tanto, però, perché «di questo palazzo è meglio parlare direttamente con la proprietà».
Chissà quale sarà il destino dello storico edificio, oggi nelle mani di Fondiaria-Sai, società controllata dalla famiglia Ligresti. Quello che è sicuro è che presto la torre Velasca, simbolo del boom milanese degli anni Cinquanta, dovrà competere con un nuovo stock di uffici capaci di offrire performance più elevate. Di qui al 2015 verranno immessi sul mercato milanese oltre 1,7 milioni di metri quadri di terziario che si andranno a sommare agli attuali 11,57 già presenti. E più del 60% saranno certificati di classe A. A fare questo calcolo è la società di consulenza immobiliare CB Richard Ellis, prendendo in considerazione una cinquantina di progetti ad oggi autorizzati, comprese alcune riqualificazioni con cambio di destinazione d'uso. «Abbiamo considerato i grandi cantieri come Porta Nuova o Milanofiori, ma anche sviluppi minori – spiega Mirko Baldini, head of advisory in Cbre –. In pochi anni il mercato milanese cambierà completamente e lo scenario potrebbe ampliarsi se venissero sbloccati altri progetti direzionali come Santa Giulia, l'ex area Falk, Porta Vittoria e l'area Rubattino-Maserati. Forse la chiusura di alcuni cantieri slitterà di qualche anno e certi progetti saranno in parte rivisti, perché non c'è più la forza di portare avanti le stime iniziali di investimento».
A bocce ferme, comunque, prendendo in considerazione tutte le proposte finora presentate, si potrebbe arrivare fino a 2,3 milioni di mq di nuovi uffici. E il simbolo di questa nuova stagione immobiliare sono i grattacieli: sulla carta nel 2015 Milano potrà contare su ben 14 edifici sopra i 100 metri (dal Curvo, il Dritto, lo Storto di CityLife fino al Pirellone bis) per uno sviluppo complessivo in altezza di oltre 2mila metri.
A questo punto basta poco per fare due conti e interrogarsi sul destino di palazzi storici, come la Torre Velasca, ma non solo. Attualmente il tasso di sfitto negli uffici milanesi è dell'8,7%, dato stabile negli ultimi anni. Ipotizzando che la domanda resti costante, il vacancy rate potrebbe salire fino al 12% e nel 2015 Milano si troverà a dover ricollocare circa 1,5 milioni di mq di terziario. La proiezione, elaborata da Cbre, si fonda però su presupposti più che ottimistici: innanzitutto non è detto che la capacità di assorbimento resti stabile: «Finora il 65% della nuova offerta ogni anno ha sempre trovato un acquirente o un locatore, ma oggi le aziende adottano sempre più spesso politiche di contenimento e razionalizzazione degli spazi», aggiunge Baldini. In secondo luogo il calcolo funzionerebbe se sul mercato arrivasse unicamente "nuova" domanda, mentre gran parte delle compravendite o locazioni potrebbero derivare da trasferimenti: aziende, cioè, che per accaparrarsi l'ufficio nuovo, lasciano quello vecchio. A questo punto sul mercato potrebbero tornare decine di edifici di bassa qualità, oppure sedi storiche non più efficienti, e il dato di sfitto potrebbe salire notevolmente. Un rischio che costringerà Milano a ripensare quegli spazi, incentivando politiche di riconversione (in alberghi o residenze) o di ristrutturazione.
A confermare queste ipotesi è Scenari immobiliari: «Nei prossimi anni il mercato degli uffici a Milano sarà guidato dai movimenti dalle classi C e B alla classe A – afferma il presidente Mario Breglia –. Le aziende chiedono meno spazi, ma dotati di tecnologie avanzate e più efficienti».
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