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Agenzie immobiliari: i promossi e i bocciati

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Questo articolo è stato pubblicato il 03 novembre 2010 alle ore 08:48.

Questo articolo, soprattutto nella seconda parte, è stato il primo di una serie in cui annualmente Casa&case ha messo a confronto le previsioni degli operatori con i dati di consuntivo (Enrico Bronzo)

Per il 2007 le previsioni sul mercato immobiliare residenziale indicano una crescita in tutto il Paese. Mentre arrivano le prime stime sull'andamento del 2006 (i dati autorizzano a ritenere che negli ultimi 12 mesi l'incremento medio dei prezzi sia stato del 4%) le analisi sull'anno appena iniziato concordano nell'indicare un'ulteriore aumento compreso tra il 3 e il 4 per cento.

«Nel 2006 - dice Fabio Guglielmi, presidente di Professionecasa - abbiamo assistito a un allungamento dei tempi di vendita e alla valorizzazione degli immobili di qualità. Il nuovo anno promette di proseguire questo trend, senza alcun rischio di scoppio della bolla speculativa sui prezzi».

Dello stesso avviso Bruno Vettore, ad di Grimaldi franchising che vede la riconferma del 2006 con una crescita intorno al 4% anche per il nuovo anno. «Le banche garantiscono un ampio accesso al credito - spiega Vettore - con periodi di pagamento sempre più lunghi e percentuali che arrivano al 100% dell'immobile. Con queste condizioni possiamo sentirci al sicuro da brusche fluttuazioni del mercato». Dunque una crescita dei prezzi che continua, a una velocità doppia rispetto al tasso d'inflazione (1,9% la media 2005, 2,1% quella 2006).

Condizione, però, che allargherà sempre più il differenziale tra la capacità di spesa dei lavoratori dipendenti e il prezzo delle abitazioni. Secondo Federconsumatori il 2007 porterà un aumento dei prezzi immobiliari del 5%, con una crescita delle annualità di stipendio necessarie per acquistare un appartamento: dai 15,3 anni di retribuzione necessari nel 2001 per comprare 90 mq in zona semicentrale di una grande città si arriverà a superare i 20 anni durante il 2007. Una tendenza ribadita da Tecnocasa che per il nuovo anno prevede un rialzo medio dei prezzi del 3,5 per cento. Ma il panorama è variegato. Infatti in città come Firenze i valori sono visti in calo del 2%, mentre in altre realtà, come Bari, addirittura in rialzo del 7 per cento. «Possiamo ipotizzare - afferma Fabiana Megliola, dell'ufficio studi Tecnocasa - che nel 2007 saranno valorizzate le località che meno si sono apprezzate in passato. Dovrebbe continuare il fenomeno della migrazione degli abitanti delle grandi città verso i Comuni della cintura, con relativo rialzo dei prezzi in quelle aree, anche se assistiamo a un valorizzazione dei quartieri periferici delle metropoli. Quindi sono in aumento le quotazioni nelle aree decentrate in via di riqualificazione mentre sarà difficile un ulteriore aumento dei prezzi nelle zone più pregiate, che già hanno raggiunto valori elevati». Al nostro panel di previsioni manca Gabetti, uno dei soggetti tradizionalmente più accreditati, che al momento non dispone ancora di dati sufficienti per formulare una seria valutazione.

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Tra gli operatori troviamo previsioni anche meno positive. Come quella della Fimaa, la Federazione italiana mediatori agenti d'affari. Secondo il suo vicepresidente, Valerio Angeletti, «il 2007 è aperto a ogni sviluppo, a un aumento del 3% come a un calo del 5% dei prezzi». Una visione profondamente fuori dal coro che prende spunto dall'incertezza normativa del settore, dalla fine dell'ondata di dismissioni pubbliche riguardo a immobili residenziali e dagli alti prezzi richiesti dai proprietari di abitazioni senza guardare ai fondamentali del mercato ma solo alle proprie aspettative di guadagno. «Soltanto tra qualche mese gli operatori - continua Angeletti - capiranno gli effetti delle riforme fiscali appena introdotte. I maggiori obblighi per gli operatori, l'aumento dell'aliquota sulle plusvalenze e la mancanza di regole certe potrebbero influenzare fortemente il mercato, anche allontandando gli investitori stranieri».

Secondo infine la Fiaip, la Federazione italiana agenti immobiliari professionali, «la crescita dei valori sarà in linea con l'inflazione, intorno al 2% - afferma Franco Arosio, presidente Fiaip - . Com'è sempre accaduto in passato, il mercato premierà gli immobili di buona qualità a scapito degli altri. La conferma della tendenza si è già vista a fine del 2006 quando i tempi medi di vendita sono arrivati anche a 120 giorni, contro la media degli ultimi cinque anni che non superava i 60 giorni».

FIAIP REGINA DELLA CAUTELA
Formulare previsioni sul l'andamento dei mercati, di qualsiasi tipo, è impresa ardua. Le cronache sono piene di magre figure guadagnate da presunti esperti come da prestigiose, a torto o ragione, aziende specializzate. Come lo scorso anno negli Stati Uniti, dove la maggior parte dei broker scommetteva sul crollo della Borsa, che invece ha registrato una crescita del 15%, oltre che sullo scoppio della bolla immobiliare, circostanza che a 12 mesi di distanza non si è verificata. Oppure, come accade in Germania da diversi anni, i prezzi delle case vengono dati nelle previsioni costantemente in rialzo ma, nella realtà, restano fermi.
E in Italia, a proposito di immobiliare, gli esperti hanno visto giusto nel recente passato? Alcuni sì, altri meno, molto meno. Per esempio, non si sono confermate le previsioni sul 2006 della Fiaip che lo scorso anno vedeva una stabilità delle quotazioni nel 78% delle città italiane mentre in generale c'è stata una crescita (i dati ufficiosi parlano del 4%). La stessa Fiaip aveva "bucato" anche le previsioni sul 2005, quando vedeva sempre una stabilità dei prezzi che invece si è rivelato una crescita. Anche se non presente in questa tornata di valutazioni, Gabetti ha centrato le previsioni sul l'andamento del mercato 2005, quando indicava una crescita compresa tra il 3 e il 5 per cento. E si è avvicinata abbastanza anche in quelle sul 2006 in cui vedeva una crescita dei prezzi del 2,8 per cento .
Si sono rivelati affidabili anche le previsioni di Professionecasa che per il 2006 parlava di una crescita dei prezzi in Italia compresa tra il 3 e il 5% .
Alti e bassi per Tecnocasa, che nella previsione del 2005 vedeva una riduzione dei prezzi delle seconde case per investimento (che invece non sono mai calati) mentre per il 2006 ha centrato la previsione avendo visto con un anno di anticipo un rialzo dei prezzi del 3,8 per cento.

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