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Il conto sarà più leggero per chi acquista

Cronologia articolo17 gennaio 2011

Storia dell'articolo

Questo articolo è stato pubblicato il 17 gennaio 2011 alle ore 06:36.

Sconti sugli affitti, taglio delle aliquote sulle compravendite e un cambio di rotta sul conto che sarà presentato sul possesso di immobili diversi dall'abitazione principale. Il federalismo municipale, che in questi giorni assumerà la sua veste definitiva in vista del voto in commissione bicamerale previsto per il 21 o il 26 gennaio, porta con sè una riforma profonda delle tasse sul mattone, che riguardano tutte e tre le attività fiscalmente rilevanti dei proprietari di casa: il possesso, la compravendita e l'affitto.
Possesso
Il progetto del governo restringe in modo deciso i confini dell'esenzione, che nell'Italia federalista dovrebbero salvare dal prelievo solo l'abitazione principale «propriamente detta» e le sue pertinenze (per esempio il garage). Sembra destinato a cadere, invece, il salvacondotto fiscale fino a oggi assicurato alle abitazioni concesse a titolo gratuito ai parenti, e di conseguenza assimilate dai comuni alla prima casa. Il decreto approvato in prima lettura dal governo, poi, non offre sconti agli immobili di Onlus ed enti ecclesiastici, finora oggetto di un'esenzione difesa tenacemente dal governo anche contro le obiezioni dell'Unione europea.
Tutti questi immobili, se non interverranno correzioni in extremis, saranno chiamati a pagare l'aliquota ordinaria dell'imposta municipale pensata per le normali abitazioni non principali. Ancora si lavora di calcolatrice per fissare l'aliquota, ma nelle analisi della commissione tecnica per l'attuazione della riforma il punto di equilibrio si incontra al 10,6 per mille, un livello sensibilmente più alto rispetto al 6,4 per mille dove si attesta l'aliquota ordinaria media dell'Ici. Il confronto fra la situazione di oggi e quella futura non è così immediato, e nelle intenzioni del governo il passaggio dal vecchio al nuovo regime dovrebbe avvenire a saldo zero per i proprietari: l'aliquota più alta andrà infatti compensata dall'addio all'Irpef sui redditi fondiari, e dalle semplificazioni che cancellano imposte di registro e ipocatastali. Nella girandola di correttivi di questi giorni, la compartecipazione all'Irpef prevista dall'ultima offerta di Calderoli potrebbe intervenire anche ad abbassare l'aliquota dell'Imu, ma è presto per dirlo.

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Accanto all'aliquota ordinaria, comunque, il decreto sul federalismo dei sindaci prevede uno sconto del 50% per gli immobili dati in affitto.
Compravendite
La nuova impostazione del fisco sul mattone prevede un pacchetto di sconti per chi acquista una casa. Se l'immobile comprato è destinato alla prima abitazione, l'Imu al 2% del valore catastale sostituisce il 3% oggi richiesto dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale; se l'acquisto riguarda immobili diversi, l'abbattimento è dal 10% attuale all'8% futuro. In soldoni, per vendere un trilocale che al catasto vale 90mila euro si passa da 2.700 a 1.800 euro se prima casa, e da 9mila a 7.200 per gli altri immobili. Qualche rincaro è possibile nelle compravendite di piccole unità immobiliari di valore scarso, inferiore ai 10mila euro, perché in nessun caso l'imposta sul trasferimento potrà essere inferiore a mille euro; un altro prelievo fisso, da 500 euro, accompagnerà gli atti catastali diversi da quelli di trasferimento, che comunque beneficiano dell'addio alle imposte di registro, bollo, e ipocatastali.
Affitti
Sulle locazioni si concentrano le novità più attese, e più discusse nei giorni passati. Il primo tassello a entrare davvero in vigore nel restyling del fisco immobiliare è quello della cedolare secca, che nella versione definitiva del testo in preparazione in queste ore dovrebbe attestarsi al 23%, invece del 20% previsto dalla prima bozza. Il leggero rincaro serve anche a finanziare una detrazione del 3% in favore degli inquilini con figli a carico. La misura, però, toglie di fatto dai destinatari della cedolare i proprietari con i redditi più bassi, che perdono ogni convenienza nella scelta. Con la tassazione attuale, infatti, si paga l'aliquota marginale (23%, in questo caso) sull'85% del canone d'affitto, mentre la cedolare chiederebbe di pagare il 23% sull'affitto intero. Niente cedolare nemmeno per gli affitti concordati, a cui il fisco normale riserva un trattamento più allettante, chiedendo di pagare l'aliquota Irpef sul 60,5% del canone. In pratica, il confronto fra vecchio e nuovo prelievo renderebbe la cedolare vantaggiosa solo per chi dichiara più di 55mila euro all'anno (aliquota al 41%), senza però contare che il venir meno dei vantaggi fiscali fa cadere l'unico incentivo per i proprietari a scegliere la strada del canone concordato: nella nuova situazione, l'opzione più ovvia è quella di scegliere il canone libero, per aumentare le entrate e godere del fisco leggero assicurato dalla tassa piatta.
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Che cosa cambia
Le novità in arrivo per il fisco sulla casa con il federalismo municipale

Si paga l'aliquota ordinaria Ici (media 6,4 per mille) e l'Irpef redditi fondiari sulle abitazioni diverse dalla prima
Dal 2014 si pagherà l'Imu possesso, dimezzata nel caso di immobili dati in affitto. Case l'esenzione per gli immobili concessi a titolo gratuito e per quelli di Onlus ed enti ecclesiastici
Si pagano le tasse di registro, ipotecarie e catastali; 3% del valore catastale nel caso di prima casa, 10% negli altri casi
Dal 2014 si pagherà l'Imu sul trasferimento: 2% per la prima casa, 8% negli altri casi
Si paga l'aliquota marginale sull'85% del canone di affitto percepito (per il canone concordato l'imponibile è il 60,5% dell'affitto)
Dal 2011 (secondo il progetto) si pagherà il 23% sul canone di affitto percepito. Agli inquilini con figli a carico sarà riservata una detrazione del 3%