Il fisco cercherà gli evasori dentro casa

A segnalare l'irregolarità fiscale dovrebbero essere, nelle intenzioni di chi ha redatto la norma, gli inquilini, che ne avrebbero così un vantaggio enorme. Ma nel concreto non è detto che alla prima scadenza, dopo quattro anni, l'inevitabile sfratto sia la prospettiva migliore. Inoltre l'inquilino potrebbe avere interesse a restare in nero con un affitto ribassato ma senza mettersi in urto con il proprietario, ormai abituato a non dare un centesimo al fisco. È chiaro, però, che questa riduzione non potrebbe essere superiore al 23 per cento, perché a questo punto converrebbe assoggettarsi alla cedolare secca e mettersi in regola.
Il fisco, comunque, ha da tempo altri strumenti di controllo sugli affitti: di fatto, tutte le utenze sono state passate al setaccio, e alla Sogei sarebbe facile incrociare i dati delle intestazioni degli immobili e delle utenze che a quell'immobile restano legate pur essendo intestate a persone diverse dal prioprietario; purtroppo alcuni proprietari si sono fatti furbi, intestandosi tutte le utenze e chiedendo (sempre in nero) il rimborso agli inquilini. Trattandosi di una decisione che coinvolgerebbe mezzo milione di contribuenti, finora si è preferito non calcare la mano, ma l'appuntamento con la riforma nata con il federalismo fiscale potrebbe rappresentare l'anno della svolta per gli affitti in nero.
Comodati fittizi
Altra partita che verrà affrontata, ma su più tavoli, sarà quella delle abitazioni in comodato e usufrutto. In Italia sono oltre 3 milioni, decisamente tante. Gli usufrutti sono tendenzialmente veri, perché gli intestatari pagano regolarmente Ici e Irpef (a meno che non sia la lro abitazione principale) e il loro titolo, essendo un diritto reale, implica la registrazione e una serie di attenzioni burocratiche; il comodato a titolo gratuito è invece molto più semplice da gestire: si registra solo in caso d'uso (cioè in caso di necessità, come quando c'è un contenzioso) e con una somma di soli 168 euro.
Il comodato è quindi una scelta adotatta sia dai proprietari che affittano la casa in nero, per dare una parvenza di legalità anche alla diversità delle intestazioni delle utenze e mantenere la spada di Damocle sull'inquilino: nel contratto di comodato, infatti, si può prevedere l'interruzione in ogni momento per necessità del comodante. Se il proprietario si è sempre fatto consegnare l'affitto in contanti non è facile dimostrare che quello era, in realtà, una locazione.
Ma il comodato gratuito ha anche un altro uso: viene fatto, sempre fittiziamente, a favore di figli, fratelli o genitori, che eleggono lì la loro residenza (altrettanto fittizia) ottenendo così di non pagare l'Ici come abitazioni principali «assimilate». Nella bozza del decreto legislativo sul federalismo municipale, però, scompare l'assimilazione all'abitazione principale, e con lei il salvacondotto fiscale che ha moltiplicato i falsi comodati.
Case sfitte
I margini di autonomia lasciati alle aliquote Imu, poi, una volta a regime la riforma potrebbero spingere i sindaci ad alzare il prelievo su alcune tipologie di immobili, a partire dalle case sfitte. L'idea non è solo teorica, ma conosce una prima applicazione a Roma, dove le norme a misura di Capitale hanno permesso di introdurre una super-Ici (aliquota 10 per mille) proprio sulle case sfitte.
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La stretta sotto il tetto
Il decreto attuativo sul federalismo municipale, insieme alla cedolare secca sugli affitti, introduce una doppia sanzione per i proprietari che non dichiarano il canone di locazione percepito sui loro immobili. Il meccanismo prevede:
1) una sanzione da 516 a 2.064 euro (cioè il doppio della sanzione ordinaria), più un importo che può andare dal 200% al 400% dell'imposta evasa;
2) l'obbligo per il proprietario di abbattere il canone, a vantaggio dell'inquilino, fino a un importo che rappresenti solo il triplo della rendita catastale.
Sanzione minima: 24.516 euro
(cioè 516 + 24.000,
pari al 200% dell'imposta evasa)
Sanzione massima: 50.064 euro (cioè 2.064 + 48.000,
pari al 400% dell'imposta evasa)
Trilocale (80 mq) a Milano in zona semi-periferica, con canone annuale imponibile di 12mila euro. Imposta evasa nel quinquennio: 12.000 euro
Canone ribassato: da 12.000 a 1.704 euro all'anno per quattro anni
(pari al triplo della rendita catastale da 568 euro)

Il decreto attuativo sul federalismo municipale cancella la possibilità per i comuni di assimilare all'abitazione principale, e quindi rendere esenti dalle imposte, gli immobili concessi a titolo a grautito ai parenti.
Il governo ha inoltre annunciato maggiori controlli sulle case che ufficialmente sono occupate a titolo gratuito da non proprietari. Se, come accade spesso, il comodato nasconde una locazione, si pagano anche le sanzioni previste per gli affitti in nero
Trilocale (80 mq) a Milano in zona semi-periferica con 568 euro di rendita catastale (il valore catastale aggiornato è di 59.651).
Nel nuovo regime del federalismo municipale sull'immobile sarà applicata l'imposta municipale unica: 632 euro all'anno (con aliquota del 10,6 per mille).
Si prevede l'introduzione di una sanzione speciale a carico dei proprietari che non avranno denunciato nuove costruzioni o ampliamenti.
Questa sanzione dovrebbe essere pari al 8 del valore catastale e del 2 nel caso di abitazione principale.
A questo si aggiungono la sanzione catastale di 75 euro e, nei casi diversi dall'abitazione principale, l'Irpef e l'Imu
Villetta in Campania (valore catastale 80.000 euro).
Sanzione da 6.475 euro (8% del valore catastale + sanzione catastale);
Irpef 1.028 euro (più le sanzioni per gli omessi versamenti);
Imposta municipale unica: 848 euro
A Roma è stata introdotta una super-Ici del 10 per mille sulle case sfitte nel territorio del comune.
Con l'introduzione dell'Imu, i comuni possono prevedere inasprimenti
(nel limite dello 0,3 per cento) nei confronti di determinati immobili, per esempio quelli lasciati a disposizione
Trilocale di 75 mq a Roma (valore catastale aggiornato: 98.966 euro).
L'Ici è di 989,6 euro (anziché 692,7 euro dell'aliquota ordinaria).
Con l'Imu si potrebbe arrivare a 1.078,7 (con l'aumento dell'aliquota al 10,9 per mille).