Il subaffitto diventa un caso anche in rete. Cosa prevede la legge per inquilini e proprietari

Il caso di subaffitto di un appartamento da parte del ministro dell'Economia, Giulio Tremonti, sta suscitando domande e commenti in rete, anche per la curiosità di capire quali sono le norme e le disposizioni fiscali che regolano gli affitti. Riassumiamo qui di seguito le questioni più ricorrenti, facendo riferimento alle leggi in vigore e alle indicazioni diramate dall'agenzia delle Entrate.

Il contratto d'affitto deve sempre essere registrato. Il contratto di sublocazione dal conduttore privato a un altro privato deve essere registrato, pagando l'imposta di registro del 2% sul canone. La circolare 37 del 1986 (parte 43) a proposito dell'imposta di registro (articolo 5, n. 1) chiarisce che «pur nel silenzio della legge che non li indica espressamente, debbono considerarsi inclusi nella previsione legislativa anche i subaffitti e le sublocazioni, in quanto in entrambe le fattispecie il conduttore, nel concedere il bene in subaffitto od in sublocazione, assume la veste propria del concedente».

Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili (compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati da soggetti passivi Iva) devono essere registrati, qualunque sia il loro ammontare, se di durata superiore ai 30 giorni complessivi nell'anno. La registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto (o dalla sua decorrenza, se antecedente) presso gli uffici locali dell'agenzia delle Entrate, dopo aver versato l'imposta di registro.

La sublocazione (quando consentita dal contratto di affitto) deve essere comunicata al proprietario. Questa la disciplina vigente:

- sono vietati il subaffitto totale dell'immobile e la cessione a terze persone del contratto per farli subentrare come inquilini e questi comportamenti possono essere motivo di sfratto con risoluzione per grave inadempienza da parte dell'inquilino che ha subaffittato;

- è consentito invece il subaffitto parziale, cioé quello che consente ad altre persone l'utilizzo di parte dell'appartamento assieme all'inquilino principale, salvo il caso in cui nel contratto si inserisca una clausola che lo vieti espressamente;

- nel caso di subaffitto consentito l'inquilino deve comunicare al locatore il nominativo della persona del subconduttore, la durata del contratto e i vani subaffittati.

Gli importi percepiti da chi offre l'immobile in affitto vanno in dichiarazione dei redditi. Chi subaffitta stanze della propria abitazione deve dichiarare l'affitto percepito come reddito diverso (ai sensi dell'articolo 67, comma 1, lettera h del Tuir, cioè il Testo unico delle imposte sui redditi, Dpr 917/1986) che impone l'obbligo di inserire nella dichiarazione i redditi derivanti dalla concessione in usufrutto e dalla sublocazione di beni immobili. L'unica differenza rispetto a un normale contratto d'affitto è che il reddito percepito non va dichiarato come un reddito immobiliare (quadro B Redditi da fabbricati), perché il locatore non è il proprietario dell'immobile, ma come altro reddito (quadro D del 730 e quadro RL del modello Unico).

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