Gli immobili specchio della crisi

È nelle quotazioni immobiliari, oltre che nella disoccupazione, lo specchio impietoso della situazione spagnola. L'esplosione della bolla immobiliare, all'origine dei guai finanziari di oggi, ha prodotto una forte correzione dei prezzi delle case, non ancora terminata.
Una Spagna in seria difficoltà è anche una Spagna di case al mare, di dimore nei paesini storici dell'Andalusia, di appartamenti eleganti a Barcellona o a Madrid, di residenze estive nei dintorni del Miglio d'oro di Marbella che hanno visto le quotazioni calare vistosamente. Un Paese dove i prezzi delle case, ufficialmente, sono scesi nel primo trimestre 2012 del 27% medio rispetto ai picchi dell'inizio del 2008, secondo un recente report di Ing investment management. Gli investitori stranieri, italiani in prima linea, guardano con sempre maggiore interesse a questo mercato. Le banche offrono ormai residenze con sconti abbaglianti: la concorrenza è continua, ma al momento il record degli sconti spetta a Banesto che arriva all'80% in meno rispetto ai vecchi listini, mettendo in vendita 4.600 case con un prezzo medio di 638 euro al metro quadrato.
«Gli sconti medi rispetto ai massimi sono dati indicativi – spiega Paola Gianasso, responsabile mercati esteri di Scenari immobiliari, istituto indipendente di ricerche – perché la discesa dei prezzi non è una questione di area, bensì all'interno della stessa località si può trovare la residenza in vendita con uno sconto del 10% insieme a quella offerta al 50% in meno. I gap sono a macchia di leopardo, anche se in generale si può osservare una discesa più marcata nelle località turistiche e una meno drastica nelle grandi città come Madrid e Barcellona o nelle località di pregio come le Baleari. In ogni caso sono scesi poco i prezzi degli immobili di lusso».
Le località turistiche che hanno subito maggiormente i contraccolpi della crisi sono Lloret del mar (nella Catalogna, provincia di Girona), con una media di un -60% e Guadarmar de Segura (nei dintorni di Valencia), con una discesa media del 55%, ma anche Alicante si acquista con uno sconto medio del 40%. In discesa anche i prezzi delle Baleari: a Ibiza le case costano oggi mediamente il 50% in meno rispetto ai picchi di inizio 2008 (dati Scenari Immobiliari) mentre la più esclusiva Formentera arretra di un 28% medio, anche se è sempre possibile trovare buone occasioni derivanti dalla crisi, ma con un prezzo medio che va dai 2mila ai 4.350 euro al metro.
E le città? Barcellona è amata dagli italiani, tanto che fino alla fine del 2011 i nostri connazionali rappresentavano la prima comunità straniera proprietaria di case. Anche a Barcellona i prezzi sono scesi mediamente del 35%, ma soprattutto nelle zone più cheap. Secondo l'ultimo report di Scenari immobiliari sugli acquisti oltrefrontiera dei connazionali entro fine 2012 le case comprate all'estero saranno 40mila in un anno, con un aumento del 16,5%: la nuova tassa sugli immobili all'estero, come evidenziano gli operatori, anziché spaventare ha incentivato le compravendite oltrefrontiera. E in questo contesto la Spagna ha rappresentato il primo mercato, con ben il 21% degli acquirenti oltrefrontiera che ha investito nella Penisola Iberica.
«La situazione economica attuale porterà a un ulteriore ribasso dei prezzi, necessario anche per smaltire lo stock di invenduto» si legge nel report di Ing. Un invenduto che ormai supera il milione di case e che comporterà un ulteriore ribasso di circa il 10% dei prezzi. Quindi, per chi è interessato, è meglio comprare ora o rimandare? «È evidente che l'equilibrio tra domanda e offerta è saltato – spiega Gianasso – e che ci saranno ulteriori aggiustamenti. Ma i ribassi ormai sono tali che, cercando l'immobile giusto, si può comprare con una certa tranquillità». Tanto più che se la scelta cade su case nei portafogli delle banche spagnole, queste sono disposte a erogare una considerevole percentuale di mutuo, pur di alleggerirsi dell'inveduto: il Banesto, per esempio, dice di arrivare al 90%, ma indicazioni incentivanti arrivano anche da Santander (che deve vendere 30mila immobili attraverso la sua società immobiliare Altamira real estate).
© RIPRODUZIONE RISERVATA