Gli ostacoli imprevisti per il mutuo

Il capitale da richiedere, il tasso di interesse più conveniente. Un mutuo sembra ridursi a pochi elementi, ma i punti a cui fare attenzione sono molti di più: dalle garanzie richieste alle spese notarili, dalle polizze ai meccanismi di indicizzazione ai piani di ammortamento. Così alla difficoltà di trovare un mutuo si aggiunge la scarsa conoscenza delle regole basilari di questo mercato.
In tempi di lavoro meno stabile e garantito, soprattutto per i giovani, il tema delle garanzie si pone con maggiore evidenza specie per le giovani coppie. Non a caso nelle lettere che pubblichiamo oggi sul tema, partiamo proprio dalla domanda di una coppia che in presenza di un lavoro non ancora "consolidato" si trova a dover fare i conti con le garanzie chieste dalla banca.
Prima di varcare la soglia della banca per chiedere il mutuo è bene farsi un promemoria delle questioni da controllare. Una scaletta ideale è delineata da Roberto Anedda, di MutuiOnline.it. «Innanzitutto – afferma Anedda – le banche applicano uno spread diverso rispetto al tasso di riferimento. Se in media stanno intorno al 3-3,5 per cento, alcune si situano intorno al quattro e questo è già un indice di difficoltà della banca nella concessione del mutuo e di rigidità dell'offerta. Quindi il primo passaggio è quello di andare a verificare le migliori condizioni di mercato». A questo fine sono utili i molti motori di ricerca che ci sono sul web, tra i quali appunto MutuiOnline, o mutui.it, ma anche quello presente sul sito del Sole 24 Ore. La prima scrematura però, secondo Anedda, è da fare proprio sullo spread, perché rappresenta una spesa che ci si accolla per molti anni, mentre gli altri elementi di spesa sono spesso una tantum (a parte il discorso delle polizze). Il passaggio ulteriore è quello di vedere quale è la percentuale dell'importo da finanziare che verrà concesso: in molti casi è scesa a quote inferiori all'80% "tradizionale", anche se si assiste a un ritorno a quel livello. Infine bisogna tener presente il criterio che in genere le banche adottano per valutare l'importo della rata: «Di norma questa – conclude Anedda – non deve superare il 30-35% del reddito netto, anche se è un parametro che viene visto con una certa flessibilità, considerando se la cifra che resta è sufficiente a garantire le altre spese ordinarie della famiglia». Questo parametro può avere conseguenze sulla scelta tra un tasso fisso o variabile, visto che il primo comporterà di regola una rata (almeno inizialmente) più alta.
Nel caso della coppia di cui alla lettera riportata in pagina, la banca oltre a chiedere probabilmente la garanzia da parte di un soggetto (parente) con reddito fisso, «potrebbe verificare con grande attenzione – spiega Roberto Diodati della società di consulenza indipendente Cfi Advisors di Pescara –, la congruità del prezzo di acquisto, verificando nella fase della perizia che il prezzo di compravendita sia in linea con le quotazioni di mercato».