In Catasto la casa segna il passo

di Saverio Fossati
Sessantasei milioni di unità immobiliari, di cui 34 di abitazioni, decisamente più di una per famiglia. Un'Italia di proprietari di case vuote ma anche di box auto, con una rendita catastale di 36,5 miliardi. E una crescita media dello stock di solo il 2 per cento, che per le abitazioni si ferma addirittura all'1,1 per cento.
Un quadro, quello diffuso ieri dall'agenzia del Territorio all'appuntamento annuale delle statistiche catastali, che denuncia una crescita pericolosamente rallentata. È vero che si tratta dei dati 2012 (ma quelli di quest'anno non sembrano migliori) e che le nuove costruzioni non coincidono esattamente con quelle accatastate, ma il dato è molto indicativo.
In ogni caso, lo stock immobiliare italiano è aumentato di 1,3 milioni di unità, che tengono conto anche degli accatastamenti delle case fantasma. Quindi gli accatastamenti di nuove unità sono ancora più ridotti dello scorso anno. In particolare, tra le abitazioni risultano in diminuzione proprio quelle su cui è fondato il minimo residuo dell'Imu sulle abitazioni principali: quelle definite «signorili» (che scendono dell'1,3 per cento) e i «castelli e palazzi di eminente pregio storico artistico», pure in calo dell'1,5 per cento. Risibile l'aumento per le «ville»: + 0,3 per cento, quando è noto che la gamma alta del residenziale è l'unica a non essere franata del tutto. Ma è l'ennesima conferma di come, giocando con le caratteristiche costruttive, si possa evitare di finire in categoria fiscalmente così scomode.
Capannoni agricoli, è boom
Meno spiegabile il boom dei capannoni (categoria catastale D): nel 2010 la crescita era stata del 5,63 per cento, l'anno scorso del 9,76% e nel 2012 addirittura del 12,3 per cento. Considerando che la crisi morde da tre anni, l'incremento degli accatastamenti va però letto nel quadro dell'incremento di unità immobiliari dovute al recupero degli immobili fantasma. Ma soprattutto va registrata la performance dei D/10, i fabbricati produttivi agricoli nei quali molti si saranno affrettati a iscrivere immobili magari prima inseriti altrove per beneficiare dell'esenzione: +54,7 per cento, con quasi 134mila unità in più. Esenti Imu. In ogni caso, mediamente, la crescita degli immobili industriali veri e propri (categoria D/1) è accertata e arriva a +1,4 per cento, e gli impianti sportivi i pagamenti toccano un + 7,9 per cento.
Dove vivono gli italiani
Dai dati catastali emerge anche un'altra realtà interessante: quella sulla metratura media delle abitazioni, provincia per provincia. Un dato che sinora era invece ricondotto ai «vani» catastali, unità di misura quanto mai vaga sotto il profilo commerciale corrente.
Adesso, invece, le Entrate hanno deciso di sfruttare i dati a disposizione calcolando, nell'ambito di ciascun comune e per ogni categoria catastale, la dimensione media in metri quadrati del vano, utilizzando i criteri statistici senza la distinzione della singola categoria catastale. Ed ecco un quadro abbastanza sorprendente, come si vede dalla cartina pubblicata qui a fianco: si tratta delle abitazioni possedute dalla persone fisiche (31,5 milioni su 34,4). E, considerando anche solo a colpo d'occhio, i colori (dal verde scuro per le abitazioni mediamente più piccole al rosso porpora per quelle più grandi), colpisce la "ricchezza" in metri della pianura padana: lungo l'arco del Po difficilmente si scende sotto la media 130-180 metri quadrati, considerando tutte le abitazioni, anche quelle di categoria più modesta. Stesso discorso nelle zone non costiere della Toscana e in Umbria, regioni con poca pianura, nel Lazio del Sud e in Sardegna. Si tratta di un dato poco spiegabile con considerazioni di tipo economico.
Anche sull'arco alpino, con clima e paesaggi omogenei, si registra una differenza macroscopica tra le zone di Piemonte, Valle d'Aosta e Lombardia, attestata su una media di tipologie medio-piccole (dai 50-90 ai 90-110 metri quadrati) e quelle dell'Alto Adige (130-180 metri). O, al Sud, tra l'area Puglia-Calabria-Lucania e la Campania, pur densissimamente abitata ma con abitazioni decisamente più grandi.
Prevedibili, invece, le medie basse nelle grandi città, dove i valori immobiliari sono sensibilmente più elevati e costringono tutti a "stringersi".
La spiegazione, quindi, osservando che in zone dai valori immobiliari non troppo dissimili la scelta è invece diversa quanto all'ampiezza delle abitazioni, va forse semplicemente cercata in abitudini inveterate di vita, in consuetudini profondamente radicate che spingono le persone a considerarsi soddisfatte in spazi abitativi molto diversi.
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