Affitti, boom di adesioni alla cedolare secca nell'ultimo anno: la sceglie (quasi) un proprietario su due

Quello che non sappiamo, è se pesi di più la convenienza fiscale o l'emersione degli affitti in nero. Di certo, però, i dati delle Finanze sulle ultime dichiarazioni fiscali dimostrano che l'appeal della cedolare secca sugli affitti è cresciuto parecchio. Sono quasi 800mila i proprietari di case che hanno scelto la "tassa piatta" nel 2012, con un aumento del 58% rispetto all'anno precedente. Per l'esattezza, 764.474 contribuenti. Se si considera che in base alle ultime stime ci sono circa 2 milioni di persone fisiche proprietarie di un'abitazione affittata, è facile rendersi conto del grande successo della nuova imposta, introdotta ad aprile del 2011.

La convenienza per i privati
La possibilità di chiudere i conti con il Fisco pagando il 21% di imposta sostitutiva (19% sui canoni concordati) si è rivelata un vantaggio quasi imperdibile, anche perché la cedolare secca è uno degli ultimi "regali" in un panorama di imposte crescenti sugli immobili, dall'Imu alla Tasi, passando per il taglio delle deduzioni forfettarie Irpef riservate a chi applica la tassazione ordinaria, scattato dal 2013. È vero che la cedolare secca impone al proprietario di rinunciare all'aggiornamento Istat, ma l'inflazione annua a febbraio viaggia allo 0,5% e chi opta per la tassa piatta evita di pagare, oltre all'Irpef, anche le addizionali, l'imposta di registro e il bollo.

L'emersione del nero
La cedolare è stata introdotta anche per contrastare gli affitti in nero, e non a caso nello stesso decreto che prevedeva la tassa piatta (Dlgs 23/2011, articolo 3) c'era anche la possibilità per gli inquilini di denunciare alle Entrate i proprietari, ottenendo in cambio un canone super-scontato. Ora questa chance è stata cancellata dalla Corte costituzionale, ma è difficile dire quanto del successo registrato dalla cedolare secca nel 2012 dipenda dalla registrazione di nuovi affitti - che prima erano in nero - e quanto dipenda invece dall'applicazione dell'imposta sostitutiva ad affitti che in precedenza pagavano la tassazione ordinaria. Ci sono due indizi che fanno pensare a una discreta emersione di affitti irregolari: da un lato, il numero dei nuovi contratti registrati è aumentato (quasi 100mila in più tra il 2012 e il 2011); dall'altro, se si escludono le modifiche normative del 2012, si vede che i redditi di fabbricati sono comunque cresciuti di oltre un miliardo.

I conti per lo Stato
L'aumento dei redditi di fabbricati dichiarati nel 2012 fa pensare che la crescita della cedolare secca non sia avvenuta a danno delle locazioni soggette a tassazione ordinaria (non del tutto, per lo meno). Questo è un punto importante anche per lo Stato, perché potrebbe voler dire che l'operazione - contrariamente a ciò che pensano in molti - non è stata interamente in perdita per le casse pubbliche. Nel 2012 la cedolare secca ha fruttato 1,2 miliardi: è chiaro che lo Stato ci avrebbe guadagnato di più se avesse applicato la tassazione ordinaria ai 5,9 miliardi di canoni soggetti alla cedolare, ma una parte più o meno grande di questa base imponibile potrebbe essere stata tassata per la prima volta proprio grazie al nuovo regime fiscale. Resta l'incognita - a questo punto - di ciò che potrà accadere adesso che il canone super-scontato per l'inquilino è stato eliminato.

Canone libero e concordato
La cedolare secca è applicata quasi interamente sui canoni liberi. Basti pensare che l'imposta sui canoni concordati frutta meno di 150 milioni su 1,2 miliardi. Il decreto casa del Governo, però, riduce dal 2014 al 10% l'aliquota della cedolare sugli affitti convenzionati, che era stata già portata al 15% nel 2013. L'effetto di questo sgravio fiscale potrà essere misurato solo tra qualche tempo, ma si tratta di una variabile in più di cui devono tenere conto i proprietari di immobili. Quanto meno, quelli che scelgono di avere le carte in regola nei confronti del Fisco.

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