Un anno a due facce. A scorrere i risultati riportati a bilancio, i fondi immobiliari quotati hanno archiviato il 2009 con un rendimento medio ponderato del -2,1%, con un secondo semestre complessivamente meno negativo (-0,9%), rispetto al primo (-1,2%). In Borsa, invece, c'è stato un bel recupero, con la gran parte dei fondi che evidenziano rendimenti a due cifre, che ha ridotto in media dal 40% al 33% il persistente divario tra quotazioni e valori di bilancio (il cosiddetto sconto), che caratterizza il mercato secondario dei fondi chiusi immobiliari.

Elevati livelli di sconto che rendono appetibile l'investimento per coloro che cercano opportunità d'impiego di medio/lungo termine, con un interessante rapporto rischio/rendimento. Differenze che tuttavia devono indurre il risparmiatore ad approcciare il mercato con la dovuta cautela, perché chi sbaglia la valutazione temporale dell'investimento, in termini di smobilizzo anticipato rispetto alla naturale scadenza del fondo, può andare incontro a cocenti delusioni, testimoniate anche dai segni meno che campeggiano nella nella prima colonna della tabella «radiografia del mattone di carta».

Un anno, quindi, che può essere archiviato dai gestori del real estate con risultati quantomeno accettabili vista la crisi che continua a stazionare sul settore, ma con le dovute distinzioni non solo in termini di prodotti, ma anche di settori. A soffrire di più è stato il comparto della logistica, mentre gli uffici hanno sostanzialmente tenuto, soprattutto nelle grandi città metropolitane. Hanno retto anche i complessi commerciali, anche se restano delle situazioni critiche nelle realtà di provincia.
Dall'analisi dei rendiconti di fine 2009 emerge una forte attenzione sulla qualità del portafoglio: se un immobile ha locatari affidabili che pagano canoni congrui, la svalutazione è stata contenuta. Canoni incassati che però possono essere fagocitati dalle commissioni di gestione prelevate dalle Sgr e dagli oneri pagati alle banche per i finanziamenti in essere. Tutte variabili a cui bisogna prestare attenzione quando si decide di acquistare un fondo immobiliare. Il primo consiglio è quindi quello di guardare che tipo di immobili sono presenti nel portafoglio del fondo e la sostenibilità del debito.

Un occhio deve andare poi alla «reale» vita residua del fondo. Tra le righe del regolamento, il gestore a volte si riserva la facoltà di prorogare la durata del fondo oltre la naturale scadenza precedentemente indicata. Nello scorso mese di dicembre, per esempio, il gestore di "Bnl Portfolio Immobiliare" ha deciso di avvalersi di tale prerogativa posticipando la scadenza del fondo di tre anni, fino a dicembre 2013. Inoltre, in previsione di dover affrontare una situazione critica di mercato in prossimità della scadenza del fondo, tutti i gestori possono chiedere a Banca d'Italia la concessione di un periodo di grazia, massimo di tre anni, per completare un piano di dismissioni già avviato. Una dilazione che in quest'ultimo caso, però, non scatta automaticamente, come ha ribadito il Governatore Mario Draghi nella relazione annuale 2008, dopo la bocciatura della richiesta avanzata da Bnp Baripas Reim Italia per il fondo "Crescita".

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