L'imposta di registro complica la casa di lusso

PAGINA A CURA DI
Angelo Busani
Rimasto pacifico per oltre 40 anni, il concetto di abitazione di lusso ha subìto un potente terremoto per effetto della legislazione di riforma dell'imposta di registro entrata in vigore il 1° gennaio 2014.
Fino a quella data infatti, ogni qual volta ci si riferiva a una «abitazione di lusso», per la relativa definizione veniva pacificamente richiamato il Dm Lavori pubblici del 2 agosto 1969 che conteneva l'elencazione delle caratteristiche in base alle quali una determinata abitazione doveva considerarsi come di lusso, ciò che comportava l'impossibilità:
e di domandare l'applicazione dell'agevolazione "prima casa" (sia negli acquisti imponibili a Iva, sia per quelli soggetti a imposta proporzionale di registro);
r di utilizzare l'aliquota Iva del 10% (e cioè l'aliquota Iva normalmente applicabile alle abitazioni), dovendosi invece applicare l'aliquota ordinaria (e, quindi, attualmente, quella del 22 per cento).
La nuova imposta
Con la riforma in vigore dal 1° gennaio 2014 (disposta dall'articolo 10, Dlgs 23/2011), vuoi per espressa volontà del legislatore, vuoi per difetto di coordinamento tra la riforma e la normativa previgente, accade che (in tal senso la circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 2/E del 21 febbraio 2014):
- nella materia dell'acquisto della prima casa soggetto a imposta proporzionale di registro, è scomparso il concetto di casa di lusso come fattore impeditivo dell'agevolazione. Attualmente, infatti, l'agevolazione è negata solo alle case classificate in determinate categorie catastali (A/1, A/8 e A/9);
- nella materia dell'acquisto della prima casa imponibile a Iva, invece, si continua a fare quel che si faceva anteriormente al 1° gennaio 2014.
L'accatastamento non è rilevante, mentre continua a essere rilevante il fatto che una casa abbia, o meno, le caratteristiche elencate dal Dm 2 agosto 1969 (il caso più frequente è quello della particolare estensione della casa in questione: è di lusso infatti, la casa unifamiliare di estensione superiore a 200 metri quadrati o l'abitazione in un edificio non unifamiliare di estensione superiore a 240 metri quadrati).
Se si omettono le ovvie considerazioni sull'incoerenza di una legislazione che porta a questi risultati, sotto un mero profilo applicativo non parrebbero esserci particolari problemi interpretativi.
I nodi
Più complicata invece la questione di comprendere il significato della legge in due altri ambiti:
e quello del credito d'imposta (articolo 7, legge 448/1998) che si origina per il caso del riacquisto (entro un anno dalla vendita della prima casa) di «un'altra casa di abitazione non di lusso»;
r quello della tassazione relativa all'agevolazione prima casa negli acquisti per successione ereditaria, in quanto, in questo ambito, l'articolo 69, legge 342/ 2000, dispone che le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura fissa nel caso di trasferimenti mortis causa «di case di abitazione non di lusso».
Nella materia del credito d'imposta, l'espressione «non di lusso», riferita all'atto di «riacquisto» infrannuale, deve probabilmente essere intesa (per coerenza con quanto fin qui detto) nel senso di acquisto di una casa priva delle caratteristiche di lusso di cui al Dm 2 agosto 1969, se si tratta di una compravendita imponibile a Iva; oppure nel senso di acquisto di una casa accatastata in una categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9, se si tratta di una compravendita soggetta a imposta proporzionale di registro.
Passando all'acquisto ereditario, in questo ambito l'espressione «case di abitazione non di lusso» non può non essere interpretata nel senso di riferirla all'accatastamento (e non più al Dm 2 agosto 1969).
Di nuovo, pertanto, potrà beneficiare dello sconto fiscale (e quindi delle imposte fisse ipotecaria e catastale) l'acquisto a titolo di erede o di legato di una casa accatastata in una categoria catastale diversa dalle categorie A/1, A/8 e A/9.
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In sintesi
Compravendita soggetta a imposta proporzionale di registro
Articolo 1, Tariffa,
parte prima, allegata
al Dpr 131/1986
La casa deve essere accatastata in una categoria catastale diversa dalle categorie A/1, A/8 e A/9
Compravendita imponibile a Iva
N. 21 della Tabella A,
parte seconda,
allegata al Dpr 633/1972
La casa non deve avere le caratteristiche di lusso, come definite dal Dm Lavori pubblici del 2 agosto 1969
Credito d'imposta per il riacquisto della prima casa
Articolo 7, legge 448/1998
8Riacquisto con imposta di registro: accatastamento in categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9
8Riacquisto imponibile a Iva: assenza delle caratteristiche di cui al Dm 2 agosto 1969

Acquisto della prima casa per successione o donazione
Articolo 69,
legge 342/2000
La casa deve essere accatastata in una categoria catastale diversa dalle categorie A/1, A/8 e A/9